Основные особенности российского рынка недвижимости

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов	Различия в активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах
Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения	Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие системы ипотечного кредитования	Низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов ввода нового жилья, слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность участников	Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры.	Дополнительные затраты на сбор и проверку информации, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерность развития сегментов рынка	Различия в ликвидности и законодательстве для разных типов недвижимости	Рынок земли практически не развит

 

Особенности	Факторы	Результат
Невозможность точных прогнозов тенденций развития	Экономическая и политическая нестабильность	Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность
Несоответствие текущего использования большой части земли и строений наиболее эффективному	Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой	Необходимость при оценке недвижимости основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов

 

Наблюдаемые значительные различия рынков недвижимости различных регионов вызваны, как правило, неодинаковыми природными, демографическими, экономическими условиями, потребительскими предпочтениями, позициями местных органов власти. Наблюдается отток населения из ряда регионов, в результате чего в этих регионах уровень цен снижается и повышается в других. Так, из-за большого притока переселенцев цены на жилье в г. Новосибирске в течение 2000-2002 гг. неуклонно росли, не наблюдалось характерного для рынка недвижимости сезонного спада уровня цен.

Вследствие жесткой политики государства по налогообложению сделок с недвижимостью высока степень нелегального оборота наличных денег. И цены продаж, указанные в регистрационных документах, в большинстве случаев не соответствуют реальной сумме, выплаченной по сделке. В целом, рынок недвижимости в России развивается очень медленными темпами. Основные причины, сдерживающие его развитие: экономическая и политическая нестабильность, нестабильность финансового сектора, высокий уровень преступности, несовершенство законодательства.

виды стоимости, принципы и процедура оценки недвижимости

Становление оценочной деятельности

Принятию решений в отношении недвижимого имущества предшествует оценка объекта, которая неизбежно связана с особенностями оцениваемой недвижимости. В рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества – необходимый элемент совершения практически любой операции с недвижимостью начиная от купли-продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставной капитал и т. д.

Оценка недвижимости – особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимости, требующая высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

Основные цели профессиональной оценки: решение вопроса о купле-продаже имущества, выдача и получение кредитов под залог имущества, принятие обоснованного решения о партнерстве, преобразование и ликвидация предприятий, принятие инвестиционных решений и решений о санации или банкротстве предприятий, при страховании имущества, переоценка основных фондов, отражение в отчетности, купля-продажа, мена, проведение конкурсов, аукционов, торгов, аренда, оценка стоимости прав аренды, лизинг, раздел, наследование, дарение, исчисление налога, пошлин, сборов, оптимизация налогообложения, приватизация, конфискация, национализация, разрешение имущественных споров, передача прав собственности, внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав, передача в доверительное управление, возмещение ущерба, составление брачного контракта.

Российский опыт оценки строений можно разбить на 3 периода [28]:

1) дореволюционный – до 1917 г.: оценка городских построек на основе дохода, который мог бы быть получен в случае сдачи ее внаем, при этом проводился анализ валового и чистого дохода;

2) советский – с 1917 по 1990 гг.: определение сметной стоимости, использование индексов цен, коэффициентов переоценки основных фондов в связи с инфляцией;

3) современный – с 1990–1991 гг. и по настоящее время.

В дореволюционной России успешно функционировал рыночный механизм хозяйствования и рынок операций с различными объектами недвижимости был стабильным. До 1917 г. был накоплен значительный опыт по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. В ряде работ, изданных в конце XIX – начале XX вв., разработаны методы оценки городской недвижимости, основанные на широком применении доходного подхода, т. е. оценка производилась на основе величины дохода, который мог быть получен от коммерческого использования недвижимости: сдачи внаем или в аренду.

В советский период (1917–1990 гг.) оценку объектов недвижимости проводили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно-административного типа. В 90-х гг. эти методы утратили былую доминирующую роль и продолжают применяться только частично, в основном на первичном рынке недвижимости.

Начало оценочной деятельности в постсоциалистической России на рынке недвижимости связано с приватизацией. В течение 1991–1992 гг. в России появились первые частные собственники, некоторые из них стали продавать свои объекты на рынке недвижимости. С середины 1992 г. начал формироваться рынок оценочных услуг. Таким образом, становление и развитие рыночных отношений хозяйствования, обусловленные процессом приватизации, явились основой для появления оценочной деятельности в России.

Оценка приватизируемого имущества во время приватизации определялась на основании балансовой стоимости путем использования жестких нормативов. Однако эта балансовая стоимость была определена в ходе инвентаризации 1969–1973 гг., поэтому давала явно неточные результаты. К тому же в ходе переоценок эта стоимость умножалась на обезличенные приближенные переоценочные коэффициенты. Например, стоимость акций Газпрома, по оценкам экспертов, занижена в 14-17 тыс. раз по сравнению с их рыночной стоимостью [8, с. 17]. Поэтому для определения стоимости недвижимости необходима независимая экспертиза.

Одна из проблем развития профессиональной оценочной деятельности в России – ориентация на зарубежные разработки в области оценки, которые требуют серьезной адаптации к российской специфике.

Существенно упорядочена оценочная деятельность и введены единые нормы и правила оценки следующими документами:

– Федеральный закон от 29.07.98 № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регулирующий оценочную деятельность;

– Постановление Правительства РФ от 11.04.2001 N 285
«О лицензировании оценочной деятельности», устанавливающее порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности;

– Постановление Правительства РФ от 06 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки», содержащее стандарты оценки, обязательные для применения субъектами оценочной деятельности (прил. 1).

 

 

С 1 января 2008 года оценочная деятельность законодательно переведена на саморегулирование.

В настоящее время оценочная деятельность регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности», который ежеквартально претерпевает изменения, и Федеральными стандартами оценки: ФСО №1,2,3,4,5,6.

В настоящее время большое внимание уделяется формам и составу документации, обязанностям оценщика, профессиональной этике, наиболее рациональным подходам к оценке стоимости недвижимости.

Проблема грамотной профессиональной оценки недвижимости в России стоит остро. Наибольшего внимания требуют такие направления, как оценка для продажи и залога зданий и сооружений, приватизированных предприятий, переоценка основных фондов в связи с инфляционными процессами, а также развитие жилищного финансирования, позволяющее активизировать рынок жилищного строительства. Практика оценочного бизнеса в России постоянно совершенствуется.

Виды стоимости недвижимости

Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости, она зависит от желания людей. Существуют четыре компонента стоимости (рис. 3.1).

 

Рис. 3.1. Компоненты стоимости недвижимости

 

Рассмотрим эти компоненты.

Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

Полезность определяется способностью имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара, цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Различным целям оценки недвижимости соответствует несколько видов стоимости. Обычно требуется оценить рыночную стоимость, которая отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов на рынке недвижимости.

ФСО№2 определяет 4 вида стоимости: рыночную, инвестиционную, кадастровую и ликвидационную. Определения из ФСО №2.

Определения согласно методическим пособиям:

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий. Цена – это денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации, а рыночная стоимость недвижимости – это ожидаемая цена при определенных равновесных условиях. Рыночная стоимость объективна и не зависит от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Это не обезличенная и отражающая наиболее вероятное поведение на рынке, а субъективная величина, определяемая для конкретного инвестора. Инвестиционная стоимость является наивысшей ценой, которую может заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность (полезность, удобства) данного инвестиционного проекта.

Ликвидационная стоимость – стоимость объекта оценки, если он должен быть отчужден в срок, меньший обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Обычно рассчитывается при вынужденной продаже объекта. Из-за ограничения сроков продажи, которых недостаточно для ознакомления всех потенциальных покупателей с выставленным на рынок объектом, ликвидационная стоимость может быть значительно ниже рыночной. Определяется, как правило, при ликвидации предприятия по решению собственника либо судебного органа. Представляет собой сумму денежных средств, которая может быть фактически получена в результате продажи активов предприятия независимо от их балансовой стоимости.

 

Рассмотрим виды стоимости, требующиеся в процессе расчетов рыночной или иного вида стоимости в рамках различных подходов.

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, аналогичного оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий.

Стоимость замещения – сумма затрат в существующих на дату проведения оценки рыночных ценах на создание объекта, аналогичного оцениваемому с учетом существующих на дату оценки цен и требований к аналогичным объектам (дизайн, материалы и т. п.).

Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на демонтаж или утилизацию объекта оценки.

Первоначальная стоимость – фактические затраты на приобретение или создание объекта на момент начала его использования.

Стоимость права аренды недвижимого имущества – единовременная плата за право использования имущества по договору аренды.

Таким образом, множеству различных операций с недвижимостью соответствует несколько видов стоимости. В зависимости от потребностей участников рынка недвижимости, величины различных видов стоимости одного и того же объекта могут существенно отличаться. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости.

 

З а д а ч а. Организацией построен коттедж, который может быть продан на рынке за 700 тыс. руб. При этом его гарантированная продажа в кратчайшие сроки возможна только за 70 % от этой величины. Затраты на новое строительство такого коттеджа составляют 550 тыс. руб., на приобретение земельного участка - 15 тыс. руб. Какие виды стоимости данного объекта недвижимости можно определить на основе этой информации и какова их величина? Каков вклад улучшений в стоимость объекта?

 

Принципы оценки недвижимости

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Основные принципы оценки разделяют на 4 категории
(рис. 3.2).

 

Рис. 3.2. Основные принципы оценки недвижимости

 

Эти принципы взаимосвязаны. На один конкретный объект могут одновременно влиять несколько принципов, в каждой конкретной ситуации набор принципов может быть различным. Каждый принцип может принимать различные значения в каждой конкретной ситуации.

Принципы оценки не могут учесть абсолютно все факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, однако при правильном применении позволяют обеспечить достоверное заключение о стоимости объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

Сущность принципа наилучшего и наиболее эффективного использования представлена на рис. 3.3.

 

ВЫЯВЛЕНИЕ наилучшего и наиболее эффективного варианта использования
ВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬ   обеспечивает наибольшую величину стоимости объекта на дату оценки		ОГРАНИЧЕНИЯ:   максимальная продуктивность финансовая обоснованность физическая осуществимость соответствие законодательству

 

Рис. 3.3. Сущность принципа наилучшего и наиболее

эффективного использования

 

Максимальная продуктивность устанавливается в результате анализа ожидаемых доходов при альтернативных вариантах использования объекта с учетом риска. Под финансовой обоснованностью понимается обоснование способности проекта обеспечить доход, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемой прибыли. Обоснование технологической и физической осуществимости основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, особенности грунта, возможности подключения к коммунальным удобствам. Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ градостроительных и экологических нормативов: ограничение этажности; запрет на строительство в данном месте; зонирование; перспективы развития города и района; негативные настроения местного населения; пожаробезопасность.

Иногда в центре большого города торговые помещения стоят в среднем вдвое дороже жилых. Продавец квартиры на первом этаже с окнами на шумную улицу, которая без особых затрат может быть переоборудована в магазин, порой не подозревает о таком способе ее использования и назначает цену продажи, ориентируясь на цены сделок с жилыми помещениями, т. е. недооценивает продаваемое имущество. Именно поэтому при оценке недвижимости необходимо определение наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.

Принцип ННЭИ особенно важен при анализе земельного участка. Стоимость пустующего земельного участка может превышать стоимость предпринятых улучшений, поэтому снос строений позволит использовать участок оптимальным образом. Например, участок с индивидуальным домом в районе коммерческой застройки желательно отдать под такую застройку.

Рассмотрим принципы, отражающие компоненты недвижимости: вклада, остаточной и предельной продуктивности, сбалансированности.

Принцип вклада основан на измерении стоимости каждого элемента, вносимой им в общую стоимость объекта. Учитывается, как присутствие или отсутствие какого-либо элемента влияет на стоимость недвижимости.

П р и м е р. Проведены работы по благоустройству земельного участка с целью повышения его стоимости. Возможны три ситуации (таблица)

 

№ п/п	Стоимость земельного участка, тыс. руб.	Затраты на проведение работ по благоустройству земельного участка, тыс. руб.	Стоимость зе-мельного участ-ка после проведения работ по его благоустройству, тыс. руб.	Вклад работ по благоустройству земельного участка в стоимость объекта, тыс. руб.

 

Таким образом, затраты на добавление дополнительного элемента могут не соответствовать последовавшему увеличению стоимости объекта.

Принцип остаточной продуктивности основан на определении стоимости земли с учетом ее остаточной продуктивности. Каждый из четырех факторов производства – капитал, труд, управление и земля – должен быть покрыт доходами от предпринимательской деятельности. В основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т. е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработная плата); капитала (проценты, дивиденды); менеджмента (прибыль). Поскольку земля недвижима, то труд, капитал и управление как активные мобильные факторы привлекаются в процессе предпринимательской деятельности. Расходы на эти три фактора возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к земле.

Остаточная (добавленная) продуктивность возникает потому, что земля как «пассивный» неподвижный фактор позволяет в соответствующем месте получить дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей.

Например, дорогой ресторан и торговый центр лучше открыть в престижном элитном районе, так как в этом случае остаточная продуктивность земли выше. А строить комбинат по обогащению железной руды в регионе, отдаленном от места ее добычи, нецелесообразно из-за значительных затрат на транспортировку. Таким образом, в предпринимательской деятельности земля незаменима и участвует в создании дохода в совокупности с присоединенными к ней факторами.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что при последовательном добавлении улучшений увеличение стоимости объекта будет превышать затраты на их создание до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных элементов не будут полностью покрыты увеличением стоимости объекта. Например:

– роскошный дорогой ремонт в маленьком офисе площадью 20 м² не оправдается увеличением рыночной стоимости объекта, так как в такой комнате может разместиться лишь небольшая скромная фирма, не нуждающаяся в ремонте подобного уровня;

– ремонт и установка нового торгового оборудования в магазине розничной торговли на окраине будет выгодно отличать магазин от соседних, что может привлечь дополнительных клиентов, но последующие улучшения могут не увеличить стоимость, так как магазин посещают только жители этого массива, а их численность ограничена.

Принцип предельной продуктивности позволяет учесть соотношение затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта в результате проведенных мероприятий. По мере увеличения инвестиций общая доходность ускоренно повышается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

Принцип сбалансированности основан на том, что чем более гармоничны и сбалансированы элементы объекта, тем выше его стоимость на рынке. При нарушении пропорциональности появляются «недоулучшенные» или «переулучшенные» объекты, снижается эффективность использования земли.

Например, жилой дом с хорошей планировкой, имеющий отдельные жилые, спальные, рабочие комнаты, кладовые, гараж и хорошо продуманную систему коммуникаций, имеет большую стоимость, чем объект, элементы которого менее сбалансированы.

В соответствии с принципом сбалансированности следует также учитывать количество гостиниц, ресторанов, предприятий торговли в одном и том же районе. Недостаточность улучшений или перегруженность земли может привести к уменьшению ее стоимости.

Разберем принципы, основанные на представлениях пользователя: полезности, замещения, ожидания.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке. Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных или психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, не находит спроса на рынке, поэтому именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта.

Полезность жилой недвижимости определяется комфортностью проживания, а полезность недвижимости, предназначенной для получения дохода, выражается в виде потока доходов. Доходы могут быть получены в результате использования объекта под магазин, гостиницу, автостоянку и т. п.

Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или за возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки.

Согласно принципу замещения при определении рыночной стоимости недвижимости необходимо учесть влияние следующих факторов:

– стоимость предлагаемых на рынке аналогов, т. е. объектов со сходным местоположением, физическими и другими значимыми характеристиками;

– величина затрат на приобретение земельного участка под застройку и возведение аналогичного по полезности объекта в приемлемые сроки;

– стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности как альтернативной возможности для инвестирования.

Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену. Максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом.

Ожидание будущих выгод выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер. Экономический спад, недостатки правопорядка и сложившееся негативное общественное мнение могут привести потенциальных покупателей к отказу от приобретения недвижимости в данном районе. Запланированное строительство станции метро повышает стоимость прилегающих жилых зданий без их физических изменений. Чем больше положительных ожиданий, тем выше стоимость объекта оценки.

Рассмотрим принципы, связанные с рыночной средой.

Принцип внешнего воздействия основан на учете изменения стоимости недвижимости, вызванного влиянием изменяющихся факторов внешней среды.

Основные внешние факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

– экономические: уровень доходов населения и бизнеса, близость к центрам промышленной и деловой активности, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

– политические: состояние и тенденции изменения законодательства;

– социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

– административные: ставки налогов и зональные ограничения;

– экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Принцип изменений основан на учете изменений, соответствующих циклам жизни, которые присущи как конкретным объектам и рынкам недвижимости, так и городам, и обществу в целом. Различают четыре цикла жизни:

1) рост – строительство новых объектов, период увеличения доходов населения и доходов от объекта недвижимости, быстрое развитие отрасли, города;

2) стабильность – период равновесия, который характеризуется отсутствием видимого изменения уровня доходов или убытков;

3) упадок – период социальной нестабильности, уменьшения спроса на недвижимость, спад производства;

4) обновление – реконструкция, период обновления и возрождения рыночного спроса, формирование района и т. п.

Цикл, присущий индивидуальному объекту, району или обществу в целом, должен быть учтен в процессе оценки, так как оказывает влияние на текущую и будущую стоимость объекта недвижимости.

Принцип конкуренции основан на том, что рыночные цены устанавливаются на определенном уровне с учетом конкуренции. Чем больше аналогичных объектов недвижимости предлагается на продажу, тем меньше будет цена. Итоговая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости не может превышать текущие цены его аналогов.

Принцип спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношением спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.

Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно. При этом спрос более изменчив, чем предложение: если есть спрос, то увеличить количество предложений бывает сложно, так как здания строятся долго (от нескольких месяцев до нескольких лет), а в случае излишков недвижимости цены остаются низкими несколько лет. Оценщику необходимо постоянно следить за состоянием рынка.

В России в условиях острой жилищной проблемы и низкого уровня доходов населения спрос на недвижимость существенно вырастет, если реально и в большем объеме будет работать система ипотечного кредитования.

Принцип соответствия основан на том, что максимальной стоимости объект недвижимости достигает в окружении совместимых гармонирующих объектов при совместимом характере землепользования.

Использование земельного участка должно отвечать существующим стандартам района, в котором находится недвижимость. Однородность объектов в районе поддерживает их стоимости на определенном уровне.

Например, наличие по соседству с дорогими жилыми зданиями старых индивидуальных домов приведет к уменьшению цены элитной недвижимости.

В целом, на основе принципов оценки учитываются только наиболее значимые факторы, влияющие на стоимость недвижимости, тем не менее их правильное применение поможет избежать многих ошибок при определении стоимости объекта оценки.

Задача 1. Необходима реконструкция старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции – модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр. Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. руб., на переоборудование здания в торговый центр – 700 тыс. руб. Ожидаемый ежегодный доход от офисов 120 тыс. руб., от торгового центра – 150 тыс. руб. Какой из вариантов реконструкции будет наиболее эффективным?

Задача 2. Застройщиком за 50 тыс. руб. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство одного дачного домика на 10 сотках составляют 30 тыс. руб., ожидаемая цена продажи таких дачных участков – 50 тыс. руб. При строительстве дачных домиков на участках площадью 5 соток строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 2 тыс. руб., а рыночная стоимость таких участков с дачными домиками составит 40 тыс. руб. На сколько дачных участков следует разбить земельный массив при условии наиболее эффективного использования средств? Какова будет прибыль застройщика в этом случае?

Задача 3. На реконструкцию складского помещения организацией было затрачено 50 тыс. руб. До реконструкции рыночная стоимость этого склада составляла 495 тыс. руб. Определить вклад реконструкции в стоимость объекта в следующих случаях: а) рыночная стоимость складского помещения после реконструкции составила 570 тыс. руб.; б) рыночная стоимость не изменилась; в) новая планировка оказалась менее удобной, вследствие чего рыночная стоимость складского помещения снизилась на
20 тыс. руб.

Задача 4. Выбрано несколько вариантов застройки земельного участка стоимостью 20 тыс. руб. – строительство гаражей или одного из трех зданий. Определите наилучший и наиболее эффективный вариант использования данного земельного участка, если известно, что норма прибыли при строительстве гаражей (отношение прибыли к общим затратам) составляет 20 %. Характеристики зданий, рекомендуемых для строительства, представлены в таблице:

 

Параметры	Здания
Площадь, м2
Строительные затраты, тыс. руб./м2	5,1	5,1	5,2
Ожидаемая цена продажи, млн. руб.

 

Задача 5. Застройщиком приобретен земельный массив с целью разбивки на участки. На каждом из этих участков предполагается построить по одному коттеджу, уровень и размеры которого зависят от размеров участка. Земельный массив можно разбить на два, три, четыре и пять земельных участков. При этом прибыль застройщика с одного участка в этих случаях составит 60, 50, 40 и 30 тыс. руб. соответственно. Определите наиболее доходный вариант разбивки и застройки земельного массива. Действие каких принципов оценки недвижимости здесь проявляется?

Индивидуальная и массовая оценка

Для выполнения множества операций на рынке недвижимости требуется независимая профессиональная оценка недвижимости – логическая процедура анализа различных физических, экономических и социологических факторов по отношению к объекту оценки, которая ведет к выработке обоснованного заключения о его стоимости.

Оценка недвижимости бывает массой и индивидуальной.

Массовая оценка недвижимости – это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов.

Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату.

Индивидуальная оценка необходимо для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т. п.

Индивидуальная оценка проводится в несколько шагов, объединенных в понятие «процесс оценки», на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов.

Массовая оценка – приближенная, а индивидуальная – точная, полученная в результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки. Далее в учебном пособии будут рассматриваться механизмы индивидуальной оценки недвижимого имущества.