рефераты конспекты курсовые дипломные лекции шпоры

Раздел Образование
/
Преимущества и недостатки

Реферат Курсовая Конспект

Выберите учебное заведение

Преимущества и недостатки

Преимущества и недостатки - раздел Образование, Общая характеристика недвижимости Наиболее Надежные Результаты На Основе Использования Сравнительного Подхода П...

Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используется для получения дохода. Чем более похожи объекты сравнения и чем больше их используется для анализа, тем более точным будет получаемый результат оценки. Следовательно, СП наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья – наиболее развитый сегмент рынка недвижимости и имеется достаточное количество сопоставимых продаж объектов (квартир). К тому же этот рынок насыщен информацией: периодическая печать, телевизионная информация и собственные базы данных риэлтерских фирм.

Преимущества сравнительного подхода :

– позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

– в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

– статистически обоснован;

– позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

– при наличии достаточного количества данных для анализа, подход достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Однако существует ряд проблем, связанных с применением этого подхода. Основные из них представлены в таблице.

Таблица 4.1

Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода к оценке недвижимости

Проблема

Влияние на точность получаемого результата

Различия продаж

Подход основан на анализе сопоставимых продаж, а абсолютно идентичных продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду параметров. Продажи могут отличаются не только набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми продажами, тем больше вероятность получения недостаточно точного результата оценки

Проблема	Влияние на точность получаемого результата
Сложность сбора информации о фактических ценах продаж	Точность оценки зависит не только от обширности, но и от достоверности используемой для анализа информации. На сегодняшний день в России фактические цены продаж нередко скрываются в целях уклонения от уплаты существующих государственных налогов и сборов, проверка достоверности информации существенно затруднена
Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки	Процесс проверки специфических условий совершения сделки (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.) сложен. При наличии подобных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для данного рынка. Использование информации о таких продажах может негативно отразиться на результатах анализа
Зависимость от активности рынка	Подход основывается на анализе рыночных данных, поэтому точность результата оценки зависит от активности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Оценка на малоактивных рынках проблематична
Зависимость от стабильности рынка	Если рынок подвержен быстрым изменениям, то получение точного результата оценки затруднено: за время с момента совершения даже недавней сделки до даты оценки рыночные условия могут существенно измениться. Процесс приведения цен продаж к единому моменту времени (дате оценки) требует знаний и затрат времени для тщательного анализа возможных произошедших изменений на рынке
Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах	Согласование скорректированных цен очень похожих продаж основывается на простейших статистических методах. Если сделок купли-продажи сопоставимых объектов было мало или информация о подобных сделках за последнее время отсутствует, требуется согласование данных о значительно отличающихся друг от друга продажах, что может снизить точность результата оценки

Итак, определение стоимости недвижимости сравнительным подходом основано на анализе рыночных данных о продажах аналогичных объектов, в которые вносятся соответствующие корректировки, сглаживающие существующие различия между сравниваемыми объектами. Рыночные данные используется во всех трех базовых подходах к оценке недвижимости, но точность результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчетах на основе сравнительного подхода.

Задача 1. Используя парный анализ продаж, определите стоимость квартиры.

Отличия объектов сравнения	Оцениваемая квартира	Данные о недавно проданных квартирах
кв. 1	кв. 2	кв. 3
Балкон	–	-	+	+
Этаж / этажность	3/5	5/5	5/5	3/5
Цена продажи, тыс. руб.	?

Задача 2. Определите стоимость не имеющего улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. «С», если известна следующая информация об аналогичных участках:

Параметры	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4
Цена и условия сделки	Обмен с доплатой 200 тыс. руб. на комнату	44 тыс. руб. наличными	Обмен на легковой автомобиль 1980 г. выпуска	50 тыс. руб. наличными
Улучшения	нет	нет	фундамент 10*10	фундамент 10*10
Размер участка, соток
Местоположение	ул. А	ул. С	ул. В	ул. Солнечная

стоимость земли на ул. «С» выше в среднем на 5 %, чем на ул. «А», и ниже на 20 %, чем на ул. «В»;

рыночная стоимость автомобиля 1980 г. выпуска – 55 тыс. руб.

стоимость комнаты – 245 тыс. руб.

затраты на возведение фундамента 10*10 м = 15 тыс. руб.

Развернуть

Открыть в широком формате

– Конец работы –

Эта тема принадлежит разделу:

Общая характеристика недвижимости

Классификация недвижимости... Выделяют три основных типа недвижимости земля жилье и нежилые помещения... Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей основной фактор в любой...

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Преимущества и недостатки

Что будем делать с полученным материалом:

Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:

Все темы данного раздела:

Понятие и отличительные характеристики недвижимости
В мировой практике недвижимость – это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками

Отличительные признаки недвижимости
Признак Характеристика признака Неподвижность Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенн

Недвижимость в системе правовых отношений
Наличие различных типов классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для

Сегменты и участники рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купля-продажа, управление, финансирование и инвестирование и т. д. В соответствии делением

Основные особенности российского рынка недвижимости
Особенности Факторы Результат Различия рынков недвижимости по регионам Неодинаковые природные, экономические условия и

Процесс оценки недвижимости
Процесс оценки (процедура оценки) недвижимости состоит из последовательности этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для определения ее стоимости (рис. 3.4). На этапе «Определение пробл

Основные этапы сравнительного подхода
Сравнительный подход (СП) – совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними

Внесение корректировок в цены продаж
После сравнения данных в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения. С

Сущность и этапы затратного подхода
Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыноч

Методы расчета затрат на новое строительство улучшений
Расчет затрат на новое строительство оцениваемых улучшений включает определение стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки

Методы определения износа
Износ имущества – снижение стоимости имущества по различным причинам. Существуют три вида износа недвижимости – физический, функциональный, внешний. Физический износ имущества

Преимущества и недостатки затратного
Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для эффективного использования. Оценка на основе затратного подхода наиболее целесообразна и (или) единственно возможна

Основные положения доходного подхода
Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от его использования. Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в кот

Анализ доходов и расходов
Оценку недвижимости доходным подходом начинают с определения потенциального валового дохода. Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить оцениваемый

Прямая капитализация
Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата к

Дисконтирование денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с исполь

Методы расчета ставки дисконтирования
Ставка дисконтирования – норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступн

Функции сложных процентов
Для капитализации дохода по норме отдачи широко используются функции сложных процентов. Сложный процент – процент, начисленный на основную сумму долга и невыплаченные ранее проценты