Договор аренды и его виды

АКАДЕМИЧЕСКИЙ ПРАВОВОЙ УНИВЕРСИТЕТ

Факультет гражданско-правовой

Кафедра гражданского права

Договор аренды и его виды.

Выпускная квалификационная работа

Г. Москва 2004 г.

 

План

Введение. 3

Глава 1. 6

1. Договор аренды (имущественного найма) в римском праве и по Российскому дореволюционному гражданскому праву. 6

2. Общие положения об аренде. 10

2. 1 Понятия договора аренды.. 10

2. 2 Существенные условия договора аренды.. 11

2. 3 Срок аренды.. 14

2. 4 Форма и государственная регистрация договора аренды.. 16

2. 5 Субъекты (стороны) договора аренды.. 19

2. 6 Объекты аренды.. 21

2. 7 Расторжение (изменение) договора аренды.. 23

Глава 2. 28

1. Договор проката. 28

1. 1 Понятие договора проката. 28

1. 2 Стороны в договоре проката. 31

1. 3 Права и обязанности сторон по договору проката. 32

1. 4 Арендная плата. 39

1. 5 Разновидности договора проката. 40

2. Договор аренды транспортных средств. 43

2. 1 Понятие договора применения. 43

2. 2 Особенности правового регулирования. 49

2. 3 Особенности аренды отдельных видов транспортных средств. 53

3. Договор аренды зданий и сооружений. 56

3. 1 Понятие и сфера применения. 56

3. 2 Особенности правого регулирования. 60

3. 3 Права арендатора на земельном участке. 60

3. 4 Арендная плата. 62

3. 5 Форма и государственная регистрация договора. 63

3. 6 Исполнение договора. 66

4. Договор аренды предприятий. 72

4. 1 Понятие и сфера применения. 72

4. 2 Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия 76

4. 3 Особенности исполнения договора аренды предприятия. 81

5. Договор финансовой аренды (лизинга) 86

5. 1 Признаки договора лизинга. 86

5. 2 Основные элементы договора лизинга. 89

5. 3 Существенные условия и форма договора лизинга. 96

Заключение. 100

Список литературы.. 105

Введение

 

Данная дипломная работа посвящена одному из видов гражданско-правовых договоров, договору аренды (имущественного найма).

Данный договор относится к числу классических договорных институтов известных цивилистике со времен римского права. Выбор мною данной темы дипломной работы не случаен в обосновании этому приведу, на мой взгляд, ключевые и насущные примеры.

Во-первых, это обосновывается следующим, что договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в иных сферах, включая бытовую.

Во-вторых, за актуальность выбранной мною темы говорит следующее, что в современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений.

В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее (в том числе исключительной) собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов) ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений. Поэтому в представленной работе следует дать полную характеристику основным видам договора аренды.

Объектом данного исследования являются права и обязанности субъектов договора аренды (имущественного найма), правовое положение объектов данного договора, безусловно, общие положения об аренде, а также отдельные виды договора аренды, исходя из выбранной тематики данной дипломной работы.

Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование.

Цель данной дипломной работы как в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды и его видов, а так же вопросов, касающихся его отдельных видов, их содержания, так и практическое применение данного гражданско-правового договора, анализ судебной практики и получения максимальных знаний в области договора аренды и его видов. Указанная цель определяет задачи исследования:

· Анализ понятия договора аренды и отдельных его видов;

· Рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных условий объектов и субъектов;

· Раскрыть содержание отдельных видов договоров аренды, в частности, договора проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовой аренды;

· Рассмотреть материалы судебной и судебно-арбитражной практики.

Степень разработанности темы. Как показывает анализ современной юридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметом внимания известных Российских ученых, среди которых следует назвать имена: М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, А. Коболкин, Л. Сопникова.

В качестве методов в работе использованы как общенаучные методы познания, такие как:

· Анализ

· Синтез

· Дедукция

· Индукция

так и метод сравнительного исследования. Это позволяет выявить особенности соотношения норм ГК и ФЗ регулирующих отношения касающиеся договора аренды и отдельных его видов.

Структура работы состоит из введения, небольшого ракурса в историю договора аренды, двух глав, заключения и списка используемой литературы.

 

 

Глава 1.

Договор аренды (имущественного найма) в римском праве и по Российскому дореволюционному гражданскому праву

Договор аренды (имущественного найма) относиться к числу классических договорных институтов, известных цивилистике со времен римского права. В… Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей… Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по…

Общие положения об аренде

Понятия договора аренды

При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются… Следует выделить некоторые присущие договору аренды признаки и характерные… Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) – он относится к категории…

Существенные условия договора аренды

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет,… Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п.1… Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора…

Срок аренды

Как уже отмечалось, срок владения и пользования арендатором сданным в наем имуществом всегда признавался существенным условием договора аренды. ГК, в свою очередь предусматривает, что договор аренды заключается на срок.… Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных…

Форма и государственная регистрация договора аренды

Требования к форме договора аренды сводятся к тому. Что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть… Форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права… Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами,…

Субъекты (стороны) договора аренды

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору аренду может быть его собственник либо… Сложнее обстоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены…

Объекты аренды

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки,… Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не… С моей точки зрения не безынтересно будет обратить внимание на сохранившие свое действие постановление Совета…

Расторжение (изменение) договора аренды

ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания… Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжения договора в… Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. …

Глава 2

Договор проката

Понятие договора проката

По договору проката арендодатель осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется… В определении договора проката отражены три его специфические черты, а… 1. В качестве арендодателя выступает специальный субъект – предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК особо…

Стороны в договоре проката

Арендодателем по договору проката могут выступать не любые коммерческие организации, а только те из них, которые осуществляют сдачу имущества в… Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая… В качестве арендатора может выступать как гражданин. В том числе индивидуальный предприниматель, так и юридическое…

Права и обязанности сторон по договору проката

Учитывая публичный характер договора проката, Гражданский кодекс возлагает на арендодателя ряд дополнительных обязанностей. В частности,… На арендодателя также возложена обязанность осуществлять ремонт имущества (п.… Что касается обязанностей арендатора по договору проката, то они сводятся к своевременному перечислению арендодателя…

Арендная плата

Арендная плата по договору проката устанавливается в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты, в том числе и перечисленные в п. 2 ст. 614… При досрочном расторжении договора внесенная арендная плата возвращается… В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК арендатор вправе требовать соответственно уменьшения арендной платы, если в силу…

Разновидности договора проката

Особенности в правовом регулировании отношений по прокату с участием граждан, тем не менее, не позволяют выделять в качестве самостоятельной… В роли арендатора в таком договоре проката выступают граждане-потребители.… На мой взгляд, специального внимания заслуживают вопросы правового регулирования проката автомобилей, которые…

Договор аренды транспортных средств

Понятие договора применения

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства – гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется… Как уже отмечалось, ГК различает отдельные виды аренды и аренду отдельных… На первый взгляд кажется, что договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства не представляет собой…

Особенности правового регулирования

Как уже отмечалось ранее, в ГК (§ 3 гл. 34) содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора аренды транспортного средства: договор аренды… В первую очередь, следует оговорить особенности правового регулирования аренды… Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного средства, -…

Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Аренда различных видов транспортных средств носит распространенный характер. Однако возникающие при этом правоотношения в одних случаях подлежат… Специальными правилами о договоре аренды (фрахтование на время) транспортного… В зависимости от квалификации соответствующих правоотношений – как договора аренды либо как договора аренды…

Договор аренды зданий и сооружений

Понятие и сфера применения

В отличие от ранее рассмотренных договоров проката и аренды (фрахтования на время) транспортного средства данный договор выделен в отдельный вид… Здания и сооружения, являющиеся объектами арендных правоотношений в ГК… В современной юридической литературе предпринимались попытки дать определение понятий «здание» и «сооружение». так ,…

Особенности правого регулирования

Как отмечалось ранее, если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они… Следует отметить, что некоторые положения об аренде зданий и сооружений и…

Права арендатора на земельном участке

Здания и сооружения, относятся к объектам недвижимости, неразрывно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению… Если земельный участок не принадлежит на праве собственности собственнику… Защите прав и законных интересов арендаторов призвано способствовать положение, согласно которому арендатор здания…

Арендная плата

Предъявляемое к сторонам договора аренды здания (сооружения) требование об обязательном включении в договор условия о размере арендной платы под… Суть же специального правила регулирующего отношения, связанные с арендой… ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором…

Форма и государственная регистрация договора

Специальные требования к форме аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа,… Действующий ГК содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения,… По мнению И. Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отношений. Поскольку «они…

Исполнение договора

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача… Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче сданного в аренду… Неисполнение арендодателем обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также…

Договор аренды предприятий

Понятие и сфера применения

По договору аренды предприятий арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как… В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются земельные… Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании…

Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

 

Договор аренды предприятия считается заключенным после достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора, с момента его государственной регистрации.

Существенная особенность порядка заключения договора аренды предприятия, отличающая его от других видов договоров аренды имущества, состоит в том, что арендодатель должен совершить определенные действия, являющиеся необходимыми для последующего заключения договора аренды предприятия. ГК (§ 5 гл. 34) не включает правил об обязательном удостоверении состава предприятия, как это имеет место при продаже предприятия (п. 2 ст. 561 ГК), когда стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требования. Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия.

Вместе с тем применительно к аренде предприятия в ГК содержатся положения, обязывающее арендодателя предоставить во владение и пользование арендатора не только основные средства предприятия, но и передать последнему в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием. Выполнение данной обязанности арендодателем возможно только при условии полной инвентаризации предприятия.

Кроме того, при передаче предприятия в аренду на арендатора переводятся долги, относящиеся к предприятию, что предполагает составление арендодателем (в качестве приложения к договору) полного перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав арендуемого предприятия. Невозможно передать предприятие в аренду и без бухгалтерского баланса.

Другое дело, что в отличие от договора продажи предприятия, требования к форме договора аренды предприятия не включают требование о наличии в качестве обязательных приложений к договору, соответствующих документов, удостоверяющих состав и стоимость имущества предприятия, передаваемого в аренду. В то же время невозможно представить, как стороны могут согласовать существенное условие договора аренды предприятия о предмете договора при отсутствии указанных документов.

Требования к форме договора состоят лишь в том, что договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Законодатель ужесточает последствия несоблюдения формы договора аренды предприятия. Как известно, по общему правилу несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (п. 1 ст. 162 ГК). В данном же случае несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).

Помимо условия о предмете договора к существенным условиям договора аренды относятся условия о размере арендной платы и о сроке аренды предприятия. По вопросу о размере арендной платы стороны должны руководствоваться нормами, регулирующими размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения (ст. 654 ГК) Следовательно, текст договора аренды предприятия в обязательном порядке должен включать условие о размере арендной платы под страхом признания договора незаключенным. Что касается условия договора о сроке аренды предприятия, то какие-либо специальные правила на этот счет отсутствуют как в числе положений, регулирующих аренду предприятий, так и среди норм, регламентирующих аренду зданий или сооружений. В связи с этим условие о сроке аренды должно определяться сторонами при заключении договора аренды предприятия. Однако отсутствие в договоре условия о сроке аренды предприятия не влечет признания его незаключенным, поскольку в силу п. 2 ст. 610 ГК в этом случае договор аренды предприятия признается заключенным на неопределенный срок.

С точки зрения целесообразности заключения договора аренды предприятия без указания срока его действия необходимо обратить внимание на возможные последствия признания такого договора заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Принимая во внимание трудоемкость заключения договора аренды предприятия, а также объем расходов, требуемых для исполнения указанного договора, представляется, что такая перспектива, вряд ли устроит стороны.

Характерная особенность договора аренды предприятия, заключается в том, что передача предприятия в аренду во всех случаях сопровождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требований арендодателя, а с другой – переводом на него долгов арендодателя, связанных с деятельностью передаваемого в аренду предприятия.

Права требования, подлежащие передаче арендатору вместе с предприятием, должны определяться в договоре аренды предприятия, их уступка арендатору осуществляется по общим правилам о цессии (ст. 382-386, 388-390 ГК).

Перевод долга требует во всех случаях согласия кредитора (п.1 ст. 391 ГК). Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из них письменного соглашения на перевода долга явилась бы непреодолимым препятствием для передачи указанного предприятия в аренду. Поэтому законодатель предусмотрел на этот счет специальные правила об уведомлении кредиторов об аренде предприятия и наделил последних определенными правами, что в юридической литературе обоснованно рассматривается как особая форма из истребования согласия кредиторов на перевод долга.[26]

В ГК предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получение их согласия на перевод долга по обязательствам, связанным с передаваемым в аренду предприятием, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 657)

Обязанностью арендодателя по договору аренды предприятия является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи арендатору этого предприятия. Объем прав кредиторов и последствия реализации ими своих прав для сторон поставлены в прямую зависимость от исполнения арендодателем обязанности по уведомлению кредиторов об аренде предприятия.

Кроме того, по долгам, включенным в состав данного предприятия, которые были переданы арендатору без согласия кредиторов на перевод этих долгов, арендодатель и арендатор после передачи предприятия последнему несут солидарную ответственность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 ГК).

С технической точки зрения государственная регистрация договора аренды предприятия как имущественного комплекса осуществляется соответствующим учреждением юстиции (регистрирующим органом) в месте регистрации арендодателя (собственника предприятия) как юридического лица (ошибка очевидна: предприятие как имущественный комплекс не может быть юридическим лицом). Проведение государственной регистрации договора аренды предприятия удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале договора (п. 77 Правил ведения Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним). Одновременно в подразд. III вноситься запись об обременении правом собственности или иного вещного права арендодателя на переданное в аренду предприятие договором аренды (п. 44 Правил), а арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации.

По окончании срока арендs предприятия либо прекращения обязательств, вытекающих из договора, по иным основаниям запись в Едином государственном реестре, об обременении права собственности либо иного вещного права арендодателя на предприятие погашается специальным штампом погашения регистрационной записи, в котором должны быть проставлены дата регистрации прекращения соответствующего обременения и имя регистратора, заверенное его подписью (п. 62 Правил).

 

Особенности исполнения договора аренды предприятия

Исполнение обязательств по договору аренды предприятия требует от арендодателя совершения определенных действий, не свойственных иным договорным… Обязательство арендодателя по передаче арендатору сданного в аренду… Надлежащее исполнение обязательств по договору аренды предприятия на стороне арендатора предполагает прежде всего…

Договор финансовой аренды (лизинга)

Признаки договора лизинга

Договор финансовой аренды (договор лизинга) – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в… Договор лизинга рассматривается ГК в качестве отдельного вида договорных… Вместе с тем договору лизинга присущи определенные характерные особенности, выделяющие его в отдельный вид договора…

Основные элементы договора лизинга

Обычно к основным элементам всякого гражданско-правового договора относятся: его субъекты, объекты, содержание (права и обязанности сторон), форма… Субъектами договора лизинга признаются арендодатель и арендатор лизингового… Что касается арендодателя, то решать вопрос о том, должен ли он иметь статус коммерческой организации (юридические…

Существенные условия и форма договора лизинга

К существенным условиям договора лизинга относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как… Учитывая, что договор лизинга считается заключенным лишь в том случае, когда… Особенностью предмета договора лизинга является то, что он включает в себя помимо объекта лизинга (лизинговое…

Заключение

 

Подводя итог данной дипломной работы, обоснованно утверждаю, что цель ее написания мною полностью достигнута.

Во-первых, мною были рассмотрены теоретические вопросы, касающиеся общих положений об Аренде. В данной главе были затронуты и рассмотрены такие важные ее составляющие как:

· Понятие договора аренды

· Существенное условие договора аренды

· Форма и государственная регистрация договора аренды

· Субъекты договора аренды

· Объекты договора аренды

· Расторжение (изменение) договора аренды

Мною преднамеренно из данной главы был исключен один из пунктов, касающийся прав и обязанностей сторон по договору аренды, т. к. в последующем он раскрывается в главе второй, Ъ отдельные виды договора аренды применительно к каждому из них.

На мой взгляд, законодатель обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Большинство норм, регулирующих договор аренды носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны урегулировали соответствующие вопросы в договоре.

Подводя вывод о данной главе, следует дать общую характеристику договору аренды в целом. Данный договор относится к числу двусторонних договоров, является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Во-вторых, в главе второй которая носит названия отдельные виды договора аренды мною приведены и рассмотрены теоретические вопросы затрагивающие каждый из них, а также приведена судебная и судебно-арбитражная практика.

Внимание было уделено следующим видам договора аренды:

· Договор проката

· Договор аренды транспортных средств

· Договор аренды зданий и сооружений

· Договор аренды предприятий

· Договор финансовой аренды (лизинг).

Считаю, необходимым подвести итог каждого из выше в главе второй отдельных видов договора аренды.

В договоре проката мы видим, что Арендодателем по договору может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Это является отличительной чертой характерной данному виду аренды. Следует также заострить внимание на том, что централизованная сеть ателье проката практически распалась. В качестве примера можно привести лишь специализированные магазины «Кодак», сдающие напрокат фотоаппараты, а также видеопрокаты, сдающие напрокат видеокассеты.

В договоре аренды транспортных средств объединены два вида обязательств: а) непосредственно связанное с предоставлением транспортного средства в аренду во временное владение и пользование за плату; б) связанных с окончанием арендатору услуг по управлению и его технической эксплуатации.

Сочетание этих обязательств в одном договоре влияет не только на его содержание, но и на ряд других связанных с исполнением договора обязательств. К примеру, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортное средство – законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде.

Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двух разновидностей договоров аренды транспортных средств: соответственно аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа, то все они предопределены тем, что в первом случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства остаются на арендодателя, а во втором случае – осуществляются арендатором транспортного средства.

Также еще одной из особенностей договора аренды транспортного средства является следующее, законодатель не обеспечил ГК исчерпывающее регулирование обязательств возникающих из договора аренды транспортного средства, напротив, более подробному определению особенностей аренды отдельных видов транспортных средств было предоставлено место в транспортном уставах и кодексах.

В нынешних условиях договор аренды зданий и сооружений имеет исключительно важное значение. Цель данного договора – обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по изъявлению дохода из имеющейся у него в наличии собственности.

Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоит в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективного использования временно нанятого помещения для производственных или иных коммерческих целей. Действительно давайте посмотрим, что обычно является арендатором – это, как правило, юридические лица или предприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность, они редко являются собственниками зданий, в которых располагаются их офисы, склады и т. д. поскольку пока не располагают достойными средствами.

Заключение договора аренды здания или сооружения в таких случаях – является единственно правильным решением в сложившейся ситуации, к тому же в ходе аренды арендатор может выкупить имущество в собственность. Итак, договор аренды зданий и сооружений приносит пользу и удовлетворении потребностей обеих сторон. Его значение состоит в том, что он способствует развитию коммерческой деятельности, поддерживает предпринимателей.

Договор Аренды предприятий является новеллой для Послереволюцинного Российского законодательства. ГК 1964 не включал каких-либо норм о договоре найма предприятия как имущественного комплекса, да и само предприятие не рассматривалось в качестве объекта каких-либо сделок. Так же заслугой законодателя является то, что он предусмотрел комплекс специальных правил в полной мере учитывающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности.

Последним, в дипломной работе рассмотрел договор лизинга (финансовой аренды). О нем следует сказать следующее, что данный вид договора аренды скандально противоречив в своем правовом регулировании. Государственной Рукой 11 сентября 1998 г. был принят ФЗ «О лизинге». В результате внимательного и детального изучения его текста складывается впечатление, что в Российском законодательстве отсутствуют какие-либо нормы, регулирующие договор лизинга, на самом же деле это не так.

На мой взгляд, только этим объясняется наличие огромного числа противоречий нормам ГК РФ. Приведу основные из них, в законе дается понятие «лизинговая сделка», которая по мнению авторов закона представляет собой «совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем, лизингополучателем и продавцом (поставщиком) предмета лизинга». Для чего внесено это понятие в ФЗ непонятно! Под лизингом в данном законе подразумевается вид индивидуальной деятельности.

Забыли и авторы, и вместе с ними и законодатель об основном термине характерном для лизинговых правоотношений, а именно Аренда. Из этого можно сделать вывод, что законодательство, регулирующее отдельные виды договоров аренды следует привести в соответствие нормам ГК РФ.

Принимая во внимание все выше сказанное, считаю, что цель работы, поставленная мною в ее Введении достигнута, и в ней раскрыты максимальные знания, касающиеся договора аренды и его видов.

Список литературы

I Нормативные акты

 

1. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части перовой и второй (постатейный) / Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О. И. Садиков. М.: ИНФРА-М, 1999.

2. Арбитражный процессуальный кодекс РФ от 24. 07. 2002.

3. Водный кодекс РФ от 16.11.1995.

4. Лесной кодекс РФ от 29.12. 1997.

5. Земельный кодекс РФ 25.10. 2001.

6. ФЗ «О лизинге» от 29.10. 98.

7. Закон РФ «О недрах» ( в ред. 3.03.95) // СЗ РФ 1995, №10.

8. ФЗ «О федеральном железнодорожном транспорте».

9. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594.

10. Закон Ряз. Обл. от 3 августа 1998, № 1-03 «Об арендной плате за государственное имущество».

11. Закон Ряз. Обл. от 3 апреля 2001, № 20-03 «О порядке сдачи в Аренду гос. имущества Ряз. Области». Принят постановлением Ряз. Обл. думы от 21 марта 2001 № 128 с изменениями и дополнениями от 29 июля 2002.

12. Закон Ряз. Обл. от 29 декабря 2003, №110-03 «О базовой стоимости 1 кв. м. площади государственного имущества Ряз. Обл. на 2004 для целей аренды». Принят постановлением Ряз. Обл. думы 17 декабря 2003.

13. Указ президента РФ от 14. 10 92. № 1320 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданных в аренду» // Собрание Актов Президента и Правительства РФ 19. 10. 92, № 16.

14. Постановление Правительства РФ от 15 августа 1997, № 1025 «Об утверждении Правил бытового обслуживания населения в Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации 25 августа 1997.

15. Постановление Главы Администрации Ряз. Обл. 17 августа 1998, № 408 «О порядке организации и проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов гос. имущества Ряз. Обл.» с изменениями от 2 августа 2002.

16. Решение Ряз. гор. Совета от 30 мая 2002, № 220 «Об утверждении положения о порядке передачи в аренду мун. имущества гр. Рязани и базовой ставки арендной платы» с изменениями от 26 июля 2003.

17. Положение «О порядке сдачи в аренду вагонов инвентарного парка железных дорог РФ». Утверждено МПС РФ от 25 марта 1997, № А-354у.

18. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 

II Судебная практика

 

1. Приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ, 2001, № 4.

2. Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Приложение к информационному письму Президента Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997, № 13.

3. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Приложение к информационному письму Президента Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002, № 66.

4. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 29.09. 94, № 4 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // Бюлл. Верховного суда РФ 1995, № 1, 7; 1997. № 1.

5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г., № 13 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1997, № 7, ст. 100.

6. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 13.11. 97, № 21 «Обзор принятия разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».

7. Постановление Пленума суда Ряз. Обл. от 21.02. 2002, № А54-3763 / 01-66.

8. Определение Ряз. Обл. суда от 12 сентября 2001, № 33-1291-01.

 

III Учебники. Книги

 

1. Гражданское право. Учебник / Под ред. А. П. Сергиева, Ю. К. Толстого. – М.: «Проспект», 1997.

2. М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. – М.: «Статус», 2003.

3. В. В. Витрянский. Договор Аренды и его виды.

4. Оглобина О. М. Аренда и купля-продажа недвижимости: практическое пособие. – М., 2003.

5. Ш. А. Морозова. Договор Аренды, учет и налогообложение.

6. Симонова М. И. Аренда, Лизинг, прокат. Изд. «Статус-Кво 97», 2001.

7. Коболкин А., Сопникова Л. Договор проката // российская юстиция в 6 июле 2000, с.63.

8. «Нежилые помещения как объекты гражданских прав» В. А. Лелеч // ГАРАНТ справочно-правовая система.

9. «Нежилые помещения как объект Аренды» Т. Ю. Комарова. Законодательство № 4. апрель 2003.

10. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право, 1997, № 10.

 

[1] См.: Римское частное право: Учебник. / Под ред. проф. И. Б. Новицкого и проф. И. С.Перетерского. М., 1996. С. 445-446.

[2] См. Римское частное право: Учебник. С. 446.

[3] Мейер Д. И. Русское гражданское право: ч. 2. М., 1997. С. 260.

[4] Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Т. 2. СПб, 1902. С. 159.

[5] Мейер Д. И. Указ. соч. С.2. Ст. 261.

[6] См.: Вестник ВАС РФ. 1993, № 11, С. 104

[7]

[8]

[9]

[10] Коболкин А., Сопникаова Л.Договор проката // Российская юстиция 6 июнь2000г. С. 58.

[11] Коболкин А., Сопникаова Л.Договор проката // Российская юстиция 6 июнь2000г. С. 62.

[12] Витрянский В. В, договор аренды и его виды. М.: 1999. С. 149.

[13] Коболкин А., Сопникаова Л.Договор проката // Российская юстиция 6 июнь2000г. С. 63.

[14] Гражданское право России. Часть вторая. Обязательное право. С. 214.

[15] ГАМНИ. С. 513.

[16] СЗ РФ. 1997, № 12. Ст. 1383.

[17] М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. Изд. Статус. М.: 2003, с. 507.

[18] Сыроедов Н. А. Указ. соч. С. 91.

[19] Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. Ч. П. С. 185.

[20] Вестник ВАС РФ. 1996, № 9.

[21] Аренда и Купля-Продажа недвижимости: практическое пособие / Оглобин О. М. – М.: 2003. С. 49.

[22] Вестник мэрии Москвы. 1996, №21. С. 54-62.

[23] М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. Изд. Статус. М.: 2003, с. 507.

[24] Учебник Гражданского право / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. С. 188.

[25] М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. Изд. Статус. М.: 2003, с. 544.

[26] Учебник Гражданского право / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. С. 189.

[27] М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. Изд. Статус. М.: 2003, с. 551.

[28] М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. Изд. Статус. М.: 2003, с. 582.

[29] Симонова М. И., Аренда, Лизинг, Прокат. Изд. Статус-Кво 97, 2001, с. 79.

[30] М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. Изд. Статус. М.: 2003, с. 587.

[31] М. И. Брагинский, В. В. Витрянский. Договорное право. К-2. Изд. Статус. М.: 2003, с. 601.