Общая характеристика недвижимости
Общая характеристика недвижимости
Статья 130 ГК. Недвижимые и движимые вещи
Признак
Характеристика признака
Проблематичность
сокрытия
Сложно сокрыть и саму недвижимость, и ее…
Недвижимое имущество – наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих: земля по своей природе вечна,…
Классификация недвижимости
Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения (рисунок).
Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При этом земля – ограниченный невоспроизводимый ресурс.
Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 1.2.
| ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ
|
|
Земля
|
Жилье
|
Нежилые помещения
|
| – свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);
– природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.
|
| – элитное жилье;
– типовое жилье;
– городское, загородное жилье и др.
| – офисные помещения;
– складские помещения;
– торговые помещения;
–производственные помещения и др.
|
| | | | | | | | | | | |
| | | | | | | | | | | | |
Основные типы недвижимости
Таблица 1.2
Общая классификация недвижимости
| Тип классификации
| Виды недвижимости
|
| по характеру использования
| – для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
– для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;
– для производственной деятельности: фабрики, заводы;
– для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;
– для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений
|
| по целям владения
| – для ведения бизнеса;
– для проживания владельца;
– в качестве инвестиций;
– в качестве товарных запасов и НЗП;
– для освоения и развития;
– для потребления истощимых ресурсов
|
| по степени специализации
| – специализированная – которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы,
|
|
| электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности;
– неспециализированная – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях
|
| по степени готовности к эксплуатации
| – введенные в эксплуатацию;
– требующие реконструкции или капитального ремонта;
– незавершенное строительство.
|
| по воспроизводимости в натуральной форме
| – не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
– воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения
|
Недвижимость состоит не только из физических, но и из правовых компонентов. Собственность на недвижимость считается первичной основой свободы и… С позиции оценщиков, недвижимость – это не только физические объекты, но и… Владелец недвижимости может обладать абсолютным правом собственности на объект. Однако часто встречаются объекты,…
Рынок недвижимости
В соответствии делением объектов недвижимости на типы основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых… Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, опирается на собственную… Можно выделить отдельно рынок доходной недвижимости, который делится по функциональному назначению объектов на три…
Основные особенности российского рынка недвижимости представлены в таблице
Наблюдаемые значительные различия рынков недвижимости различных регионов… Вследствие жесткой политики государства по налогообложению сделок с недвижимостью высока степень нелегального оборота…
На этапе «Определение проблемы» подробно описывается оцениваемый объект, устанавливаются оцениваемые права собственности, указываются цели оценки и… – прогнозы, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных данных и могут… Рис. 3.4. Основные этапы процесса оценки недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости
Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. В основе этого подхода лежит… Основные этапы сравнительного подхода представлены на рисунке
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД
Изучение рынка
Сбор и проверка достоверности информации о…
Скорректированная цена имущества – это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки [2]. Средние… Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве… Основные способы расчета корректировок:
Преимущества сравнительного подхода :
– позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой… – в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;
Определение стоимости недвижимости
Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с… Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не… В основе затратного подхода лежит принцип замещения, так как рациональный покупатель, принимая решение о приобретении…
Стоимость воспроизводства представляет собой выраженные в денежной сумме затраты на новое строительство точной копии оцениваемого здания или… Наиболее точно представление об объекте оценки дает стоимость воспроизводства,… Стоимость нового строительства рассчитывают, как правило, одним из следующих методов: сравнительной стоимости единицы,…
Физический износ имущества – износ, связанный со снижением работоспособности имущества в результате естественного физического старения и влияния… Функциональный износ имущества – износ из-за несоответствия современным… Внешний износ имущества – износ в результате изменения внешних по отношению к имуществу факторов.
Оценка на основе затратного подхода наиболее целесообразна и (или) единственно возможна в следующих случаях:
– анализ наилучшего и наиболее прибыльного земельного участка (учет… – технико-экономический анализ нового строительства и улучшений (обоснование целесообразности строительства или…
Доходный подход к оценке недвижимости
Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считают ее сдачу в аренду.
Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость… Базовая формула доходного подхода
Потенциальный валовой доход – максимальный доход, который способен приносить оцениваемый объект недвижимости. Определяется путем прогнозирования… Затем определяется действительный валовой доход.
Действительный валовой доход – потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки,…
Преобразование доходов от недвижимости в текущую стоимость
Основные условия применения метода прямой капитализации: период поступления дохода стремится к бесконечности, величина дохода постоянна, не… Рассмотренная в предыдущей главе базовая формула доходного подхода при прямой… ,
Метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени… Общая модель метода дисконтирования денежных потоков
Рассмотрим наиболее популярные методы определения ставки дисконтирования.
Метод суммирования предполагает учет каждой из составляющих ставки дисконта:… Ликвидность – возможность быстрой продажи. Недвижимость обладает меньшей ликвидностью, чем другие товары, в частности…
Сложный процент – процент, начисленный на основную сумму долга и невыплаченные ранее проценты, начисленные за предыдущий период.
Для определения этих функций и удобного применения в работе с различными… Рассмотрим функции сложного процента.