Маркетинговый анализ рынка недвижимости

Маркетинговый анализ рынка недвижимости

Целью нашего маркетингового исследования является анализ рынка недвижимости г. Краснодара для выявления наиболее привлекательных сегментов рынка. … Задачами данного маркетингового исследования будут являться изучение рынка… Для того чтобы реализовать вышеуказанные цель и задачи будем проводить маркетинговые исследования согласно следующему…

Факторы спроса и предложения

Анализ социально-экономической ситуации в Краснодарском крае

- официальный сайт администрации Краснодарского края[1]; - сайт рейтингового агентства «РИАРЕЙТИНГ»[2]; - сайт рейтингового агентства «ЭкспертРА»[3].

Сравнение городов (Краснодар, Сочи и Новороссийск)

  Исходя из всего выше сказанного можно сделать вывод о том, что наиболее…  

Анализ социально-экономической ситуации в г.Краснодаре

- официальный сайт администрации г. Краснодара[5]; - информационный портал «Российский союз Инженеров»[6]; - информационный портал «Forbes»[7];

Анализ рынка офисной недвижимости г. Краснодара

- http://www.naibecar.ru/project_message_15589.html - обзор рынка офисной недвижимости г.Краснодара, приведенный компанией Becar Realty Group; - http://www.gvasawyer.ru/ImgResearch/KrasnodarOffice4Q201.pdf обзор рынка… - информация, приведенная на сайте Гильдии управляющих и девелоперов России - http://www.gud-estate.ru/klassif/;

Основные результаты анализа рынка офисной недвижимости приведены далее в разделе.

Предложение и конкуренция в области качественной офисной недвижимости г.Краснодара

Как отмечают специалисты Becar Realty Group SPb одним из основных маркеров развития рынка недвижимости является показатель обеспеченности населенного пункта офисными площадями. Краснодар в этом плане по сравнению с другими городами России и Западных стран испытывает определенный дефицит качественных офисных площадей (рисунок 3.7.). Превалирующей в структуре предложения офисных площадей города является доля площадей класса С.

Текущее предложение офисных площадей в городе представлено четырьмя основными группами объектов:

- офисы, встроенные в жилой фонд;

- бывшие или действующие НИИ и административные здания постройки советского периода;

- перепрофилированные административные здания;

- специализированные бизнес-центры.

Рынок же качественной офисной недвижимости Краснодара находится на ранней стадии развития. Данные по количеству офисных помещений классов А и В в городах России и Европы показывают, что по показателю обеспеченности качественными площадями рынок Краснодара более чем в три раза отстает от активно развивающегося рынка Челябинска, более, чем в четыре раза – от Петербургского, более чем в 15 раз – от Московского, в 23-36 раз – от развитых рынков столиц восточно-европейских государств.

Рисунок 3.7 – Обеспеченность офисными площадями классов А и В в городах Европы и РФ

Такое отставание свидетельствует о высоком потенциале рынка качественных офисных площадей Краснодара и рынка коммерческой недвижимости города в целом.

По прогнозам специалистов Becar Realty Group SPb реализация потенциала рынка офисной недвижимости Краснодара приведет к тому, что в ближайшие два года отставание Краснодара в количестве качественных офисов будет сокращено. Они отмечают, что в ближайшее время ожидается ввод большого числа качественных объектов, отличающихся современными архитектурно-планировочными решениями и грамотно разработанной концепцией. И высказывают мнение, что это приведет к обострению конкуренции и повышению качества проектов. Резкий рост объёма предложения в сегменте качественной офисной недвижимости, по мнению экспертов Becar, может привести к быстрому насыщению рынка.

Обратимся к данным о результатах развития рынка офисной недвижимости, предложенным GVA Sawyer, ООО «Компания Конкордия» (таблица 3.5). Как отмечают специалисты компании, по итогам года в Краснодаре было введено 32 600 кв.м качественных офисных площадей. В высокой стадии готовности находятся пять объектов, которые планируют ввести в эксплуатацию 1 кв. 2013 года.

 

Таблица 3.5 – Основные показатели рынка офисной недвижимости г. Краснодара за 2012 г. (источник GVA Sawyer, ООО «Компания Конкордия»)

 

Примечание: структура предложения изменена в связи с пересмотром объектов в соответствии с базовой классификацией офисных и бизнес-центров России, созданной Гильдией управляющих и девелоперов. Объекты класса В- в данной классификации не предусмотрены.

В конце года на рынке наметилось оживление. Была совершена крупная сделка по продаже офисного здания стоимостью $9,6 млн. Кроме того, ввелись в эксплуатацию два новых БЦ претендующих на класс В+. Тенденция к постепенному сокращению вакантных площадей в качественных бизнес-центрах города сохранилась. Большинство объектов класса А, В+ заполнены более чем на 87%. В конце года традиционно у большей части арендаторов заканчиваются сроки договоров аренды, в связи с этим многие собственники пошли на небольшое повышение ставок в пределах 5-10% в зависимости от класса объекта.

Состав предложения офисной недвижимости класса А, В+, В с ценовыми и потребительскими характеристиками объектов представлен в приложении Б. На карте, приведенной на рисунке 3.8 можно увидеть их расположение и концентрацию по районам города.

По итогам 2012 г. совокупное предложение офисных помещений классов А, В+, В, С в Краснодаре составило 498,8 тыс. кв. м. (GLA) – рисунок 3.9. За год было введено 32 600 кв.м качественных офисных площадей в объектах с заявленным классом В+.

Обеспеченность качественными офисными площадями (классов А, В+, В) жителей Краснодара на 1 000 человек составила 231 кв.м (GLA).

В конце года в городе были сданы в эксплуатацию бизнес-центры по ул. Красноармейская/Кузнечная с офисной площадью 16 600 кв.м, а также БЦ SAS офисной площадью 9 800 кв.м. Оба объекта претендуют на класс В+.

В структуре всех офисных площадей города превалирующее значение остается за классом С – 60,8%. Однако тенденция роста качественного предложения сохраняется.

Рисунок 3.9 – Объем качественного предложения, класс А, В+ и В, тыс. кв.м (источник GVA Sawyer, ООО «Компания Конкордия»)

Рисунок 3.10 - Уровень вакантных площадей по классам А, В+, В (источник GVA Sawyer)

 

В городе на разной стадии строительства находится более 20 качественных офисных объектов, совокупной арендопригодной площадью около 200 тыс. кв.м, ввод которых должен произойти в течение ближайших трех лет. Знаковые объекты, планируемые к вводу в 2013 г. представлены в таблице 3.6. Что касается географического распределения нового предложения, планируемые объекты будут вводиться в Западном, Центральном, Карасунском округах Краснодара.

В 2013 г. планируется к вводу более 65 тыс. кв.м качественных офисных площадей. Заявленное предложение относится к классам В+, В.

Среди новых объектов, о строительстве которых девелоперы заявили в 2012г.:

- деловой центр по ул. Красноармейская, 113. Девелопер - компания «Лафер-Юг». Стоимость проекта - 184 млн руб.

- многофункциональный деловой центр с гостиницей и конгресс-холлом по ул. 40-лет Победы компании «Свет звезд» стоимостью 3,6 млрд руб. (офисный центр свыше 11 000 кв.м).Краткий обзор рынка офисной недвижимости Краснодара за 2012 г.

 

 

Рисунок 3.8 – Концентрация офисных зданий класс А, В+ и В в г.Краснодаре по состоянию на апрель 2013г

(составлена по данным сайта ядекс карта - http://maps.yandex.ru/ и http://krd.beboss.ru/office/rent?&page=1)

Таблица 3.6 - Знаковые проекты БЦ Краснодара, планируемые к вводу в 2013 г. (источник GVA Sawyer, ООО «Компания Конкордия»).

 

По итогам 2012 года, в среднем по городу уровень вакантных площадей в качественных бизнес-центрах составил 14% в классе А, 8% - в классе В+, в классе B уровень вакантных площадей держится на уровне 5% рисунок 3.10). По сравнению с концом 2011 г. Уровень вакантных площадей в БЦ класса А снизился на 3%. Показатели вакантных площадей других классов остались на прежнем уровне.

Текущий средний уровень вакантных площадей в строящихся объектах класса В+, В, которые будут сданы в ближайшие 2 года оценивается в 88,3%.

Среди основных тенденций 2012 выделим:

- оживление девелоперской активности. Озвучены планы девелоперов по вводу новых объектов на рынок;

- перенос сроков ввода некоторых объектов;

- повышение цивилизованности офисного рынка Краснодара, в частности благодаря изменению (понижению) или подтверждению классности некоторыхобъектов.

В 2012 г. в результате проведенной классификации ГУД (Гильдией управляющих и девелоперов) двум бизнес-центрам Краснодара понизили класс. БЦ «Аскона» присвоен класс В (ранее - В+), а административно-офисному зданию на ул. Московская, 59 - В+ (ранее - А).

Основными причинами понижения класса для БЦ «Аскона» стали несоответствие инженерных сетей надлежащему уровню, жалобы арендаторов на качество услуг УК, постоянная смена арендаторов и снижение числа парковочных мест. Класс бизнес-центра на Московской ул., 59 понизили из-за отсутствия должного количества парковочных мест и пропускного режима, плохого трафика дорожного движения и активизации строительных работ в непосредственнойблизости от действующего БЦ.

При этом в общей сложности была проведена переклассификация шести объектов. Все БЦ, за исключением вышеперечисленных, свой класс сохранили.

На основании проведенного анализа конкурентов проведем позиционирование объекта дипломного проектирования с помощью матрицы позиционирования (рисунок 3.11). Итоговое значение качества объекта недвижимости определяется как сумма преимуществ и недостатков. На шкале цена откладываем среднюю цену продажи 1кв.м.

 

6	1 квадрант	4 квадрант
			ОС
4
1
2
	2 квадрант	3 квадрант
		высокая			низкая
		цена

 

Рисунок 3.1- Матрица позиционирования

 

1 квадрант. Высокая цена - высокая качество. Это говорит о том, что производитель заботится о качестве своей продукции, о предпочтениях потребителей, но он не проводит необходимые мероприятия по снижению затрат на производство продукции или увеличивает прибыль при реализации своей продукции.

2 квадрант. Низкое качество – высокая цена. Такая ситуация в основном происходит тогда, когда производит ель имеет большие проблемы в своём бизнесе. Он пытается вывести компания из кризисной ситуации путём продажи по более высокой цене, чтобы получить большую прибыль, продукции невысокого качества (чаще всего не преднамеренно, а потому что не хватает средств для закупки качественного материала или сырья). Обычно такие компании не выдерживают конкуренции и исчезают с рынка или меняют направленность своей деятельности.

3 квадрант. Низкая цена – низкое качество. Чаще всего производитель продаёт продукции низкого качества только потому, что она пользуется спросом. Немалая часть населения имеет невысокие доходы и поэтому не могут себе позволить хороший товар по высокой цене.

4 квадрант. Высокое качество – низкая цена. Это самое лучшее сочетание для эффективного функционирования предприятия на рынке. Компании, находящиеся в данном квадранте, имеют большие преимущества перед конкурентами. Потребители всегда предпочитают товар высокого качества по низкой цене, это влияет на повышенный спрос данной продукции. При повышенном платёжеспособном спросе на продукцию компании они реализуют больше товара и могут экономить на объемах производства.

Вывод: На основе проведённого анализа конкурентов офисных комплексов, можно сделать вывод о том, что позиционарование будет направлено на соотношение цены и качества.

 

Спрос на качественную офисную недвижимость в г.Краснодаре

В частности было продано офисное здание по ул. Дзержинского/Офицерской общей площадью 4 300 кв.м стоимостью $9,6 млн. Подробности сделки не разглашаются. Кроме того, состоялась сделка по продаже 6… Также было продано 3 100 кв.м в новом БЦ по ул. Гимназической и Рашпилевской.

Финансовые условия. Ценовая ситуация на рынке офисной недвижимости

    Рисунок 3.13 – Средневзвешенные ставки аренды, не включая операционные расходы и НДС, руб.кв. м (источник GVA…

Анализ рынка земельных участков г. Краснодара

По данным сбора информации по предложениям о продаже земельнх участков г.Краснодара журнале «Маклер», на сайте Авито.ру, Из рук в руки, мы составили… Рисунок 3.18 – Средняя цена предложений о продаже земельных участков по районам г.Краснодара (апрель 2013г)