Классификация объектов жилой недвижимости

Классификация объектов жилой недвижимости.

Единой утверждённой классификации жилой недвижимости не существует. Общепринятым является деление жилой недвижимости по классам, в общем представлении это элит-, бизнес- и эконом- класс.

Параметры, по которым объект жилой недвижимости можно отнести к элит-, бизнес- и эконом- классу представлен в табл. 1.

Таблица 1

Параметры, по которым объект жилой недвижимости можно отнести к элит-, бизнес- и эконом- классу

Параметры	Элит-класс	Бизнес-класс	Эконом-класс
Местоположение	Исторический центр, экологически благоприятные престижные районы	Любой район	Любой район
Технология строительства	Монолит/кирпич	Монолит/кирпич	Панель/монолит
Придомовая территория	Огороженная	Огороженная	Огороженная/неогороженная (по инициативе жильцов)
Системы безопасности: Уровень охранных систем, наличие камер наблюдения и т.д. зависят от желания и финансовых возможностей жильцов	Есть	Есть	Нет/есть (по инициативе жильцов)
Подземный паркинг	Есть (два и более м/мест на квартиру)	Есть (одно м/место на квартиру)	Нет (есть места для стоянки на придомовой территории)
Отделка холлов, мест общего пользования	Высококачественная (с применением высококачественных материалов)	Улучшенная (с применением высококачественных материалов)	Стандартная (использованы преимущественно отечественные материалы)
Лифты	Tisson, Kone, Mitsubishi,Otis,Schindler	Mitsubishi,LG и др.	Отечественного производства (КМЗ)
Количество квартир на этаже	2-3		5 и более
Площадь квартир (комн./кв.м)	2/90-140, 3/130-160, 4/160-190	2/60-80, 3/90-130, 4/110-150	1/35-50,2/50-70, 3/70-100, 4/100-130
Площадь остекленения	Увеличенная (в т.ч. возможно витражное остекленение)	Стандартная	Стандартная
Высота потолков (м)	3-3,5	2,8-3,1	2,7-3

Классификация объектов недвижимости приведена в табл. 2.

 

 

Таблица 2

Классификация объектов недвижимости

 

Класс жилья	Тип конструкции	Месторасположение	Технические и потребительские характеристики
"Эконом" (типовое жилье)	панель; кирпич	Удалённые от центра "спальные" районы	Серийные дома (улучшенные серии), строящиеся по типовым проектам, исключающим индивидуальные планировки
"Бизнес-класс"	кирпич, монолит, кирпич-монолит.	Нецентральные районы/Удалённые от центра районы	Реконструируемые дома старого фонда и "сталинские" дома/Квартиры с индивидуальными планировками, таун-хаузы
"Комфорт"	кирпич; кирпич- монолит	Исторический центр города	Реконструируемые дома старого фонда, с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик
Границы исторического центра города	Дома с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик
"Премиум"	кирпич; кирпич-монолит.	Исторический центр города	Дома с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик, не имеющие парковки (паркинга).
"Люкс"	кирпич; кирпич-монолит	Исторический центр города	Дома с высоким уровнем архитектурных и объемно-планировочных решений, элементов сервиса, используемых строительных материалов, инженерно-технических характеристик, с великолепным видом на водоёмы, памятники архитектуры и т.д.
"Эксклюзи"	кирпич; кирпич-монолит	Уникальные территории исторического центра города	"Клубные" дома с уникальными архитектурными и объемно-планировочными решениями , элементов сервиса(полный инфраструктурный пакет), используемыми строительными материалами, инженерно-техническими характеристиками

На основании градостроительных ориентиров выделяют:

· дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;

· дома постройки 1917 – конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

· «сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

· дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

· дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970–1980-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

Классификация коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость, и создающую условия для её извлечения – индустриальную (промышленную) недвижимость.

Коммерческая недвижимость делится на следующие большие группы:

· Офисная недвижимость, которая вобрала в себя огромное количество типов зданий: офисные здания, административные здания, бизнес - центры, особняки, отдельно стоящие здания, помещения на первых нежилых этажах жилых домов, сдающиеся а аренду помещения в бывших или действующих предприятиях, цокольные этажи зданий, и т.д.

· Гостиничная недвижимость.

· Гаражи и паркинги (как правило, не включаются в классификацию объектов недвижимости, но их продажа, аренда, покупка осуществляются таким же образом, как и других объектов недвижимости).

· Торговая недвижимость, которая включает в себя магазины, торговые павильоны, торговые центры, тоннары, отделы магазинов и другое.

· Складская недвижимость представлена как специально оборудованными складскими комплексами, так и складскими площадками в промзонах и на территориях предприятий.

· Промышленная недвижимость, к которой относятся производственные корпуса, базы, готовые предприятия.

Критерии классификации офисных помещений

В табл. 3 приведены критерии классификации офисных центров.

Таблица 3

Критерии классификации офисных центров по качеству

Наименование	Описание
Характеристика	Значение
Класс А	Принятое название	Бизнес-центры
Возраст здания	Новое строительство
Расположение	Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадящх, с удобным подъездом
Конструктивные решения	Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)
Планировочные решения	Оптимальные.Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами
Архитектура и отделка	Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление.
Инженерия	Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания; UPS (источники безперебойного питания).
Инфраструктура и сервис	Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха
Паркинг	Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв.м офисных помещений.
Управление зданием	Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации
Класс B	Принятое название	Бизнес-центры, офисные здания
Возраст здания	Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструируемые особняки
Расположение	Несоответствие некоторых требований классу А (удалённость от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктивные решения	Монолитно-каркасные, металло-каркасные,кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков.
Планировочные решения	Несоответствие некоторых требований классу А (в связи с моральным устреванием объекта)
Архитектура и отделка
Инженерия	Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение UPS (источники безперебойного питания).
Инфраструктура и сервис	Несоответствие некоторых требований классу А (Менее широкий спектр услуг)
Паркинг	Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест
Управление зданием	Управление зданием, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием
Класс С	Принятое название	Офисные здания
Возраст здания	Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения
Расположение	С недостатками в расположении (удалённость от транспортных артерий, неудобный подъезд)
Конструктивные решения	Возможность установки подвесных потолков
Планировочные решения	Достаточно эффективные поэтажные планы
Архитектура и отделка	Требования к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам
Инженерия	Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит- системы кондиционирования воздуха
Инфраструктура и сервис	Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнес и отдыха
Паркинг	Недостаточное количество машиномест
Управление зданием	Круглосуточная охрана; хорошая служба экслуатации; опытный арендодатель
Класс D	Принятое название	Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленных под офисы
Возраст здания	Более 10 лет
Расположение	Требования не предъявляются
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка	Более или менее качественный ремонт
Инженерия	Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис	Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием	Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения
Класс E	Принятое название	Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детсткие сады и т.д.)
Возраст здания	Требования не предъявляются
Расположение
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка	Более или менее качественный ремонт
Инженерия	Устаревшие инженерные коммуникации
Инфраструктура и сервис	Требования не предъявляются
Паркинг
Управление зданием
Класс F	Принятое название	Тоже, что класс E, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные)
Возраст здания	То же, что класс E
Расположение
Конструктивные решения
Планировочные решения
Архитектура и отделка	Требуется реконструкция и ремонт(отделка)
Инженерия	То же, что класс E
Инфраструктура и сервис
Паркинг
Управление зданием

Классификация гостиниц и отелей

Следующая типология гостиничного предприятия с конкретным описанием каждого типа получила распространение в мировой практике.

1. Отель-люкс – по вместимости данный тип гостиниц относится к малым и средним предприятиям. Обычно располагается в центре города. Хорошо обученный персонал обеспечивает очень высокий уровень сервиса самым требовательным клиентам, которыми являются участники конференций, деловых встреч, бизнесмены, высокооплачиваемые профессионалы. Характерна высокая цена номера, включающая всевозможные виды обслуживания.

2. Гостиница среднего класса – по вместимости больше отеля(400-200 мест). Располагается в центре города или городской черте. Предлагает достаточно широкий набор услуг, и цены на них равны уровню региона расположения или выше. Рассчитана на приём бизнесменов, туристов-индивидуалов, участников конгрессов, конференций и т.д.

3. Гостиница – апартамент (апарт – отель)- по вместимости малых и средних размеров (до 400 мест). Характерна для крупного города с непостоянным населением. Представляет собой квартирный тип, используемый в качестве временного жилья, чеще всего на базе самообслуживания. Цена в данном типе гостиниц, как правило, варьируется в зависимости от сроков размещения. Обслуживает семейных туристов и бизнесменов, коммерсантов, останавливающихся на длительный срок.

4. Гостиница экономического класса – предприятие малой или средней вместимости (до 150 мест и более). Располагается вблизи магистралей. Характерно простое и быстрое обслуживание, ограниченный набор услуг. Потребители – бизнесмены и индивидуальные туристы, не нуждающиеся в полном пансионе и стремящиеся к фактической оплате потребляемых ими услуг.

5. Отель-курорт – предприятие со значительными различиями по вместимости, предлагающее полный набор услуг гостеприимства. Кроме того, здесь можно получить комплекс специального медицинского обслуживания и диетического питания. Располагается в курортной местности.

6. Мотель – простые одно- или двухэтажные сооружения, расположенные вне городской застройки, в пригороде, у автомагистралей. Это малые и средние предприятия (до 400 мест). Характерен средний уровень обслуживания при небольшом количестве персонала. Клиентами являются разные категории туристов, но с акцентом на познавательный автотуризм.

7. Частная гостиница типа «ночлег и завтра» - получила широкое распространение в США. Это гостиница малой (иногда средней) вместимости. Расположена в пригороде или сельской местности. В обслуживание, как правило, входят завтрак и ранний лёгкий ужин в домашней обстановке. Клиентами являются коммерсанты и маршрутные туристы, стремящиеся к домашнему уюту.

8. Отель - гарни – предприятие, представляющее клиентам ограниченное количество услуг: размещение и континентальный завтрак.

9. Пансион – предприятие с простым стандартом и ограниченным спектром услуг. В отличие от отелей – гарни здесь предоставляются завтраки, обеды и ужины (полный пансион). Однако услуги питания могут получить только клиенты.

10. Гостиничный двор – предприятие, отличающееся от отелей упрощённым стандартом обслуживания, вместимостью (вместимость номерного фонда гостиничных дворов, как правило, меньше вместимости отелей), отсутствием ряда общественных помещений для встречи и пребывания гостей. В структуре гостиничного двора обязательно наличие ресторана или бара.

11. Ротель – передвижная гостиница, представляющая собой вагон с одно-, двухместными отсеками, в которых расположены спальные кресла. Имеется отсек для переодевания, туалет, кухня, холодильник.

12. Ботель – небольшая гостиница на воде, в качестве которой используется соответствующим образом оборудованное небольшое судно.

13. Флотель – большая гостиница, часто называемая «курортом на воде». Туристам предлагаются комфортабельные номера с большим набором услуг: бассейны, водные лыжи, снасти для рыбной ловли, оснащение для подводного плавания и подводной охоты, тренажерные залы, залы для конгрессов и конференций, библиотеки, разнообразное обеспечение (телефон, телефакс, телетайп, телевизор и т.д.). В последнее время часто используется для организации бизнес - туров, конгресс - туров, конгресс - круизов, обучающих туров.

14. Флайтель – аэрогостиница, или «летающий отель». Чрезвычайно дорогой и немногочисленный тип гостиниц. Оборудован посадочной площадкой и связью с метеосужбами.

Классификация торговой недвижимости

При классификации торговых помещений должны учитываться следующие параметры:

· масштаб объекта, принятые названия;

· товарная специализация;

· основной потребитель;

· инфраструктура и сервис, наличие дополнительных центров притяжения покупателей;

· расположение;

· конструктуив, архитектура и отделка, планировочные решения;

· паркинг;

· управление зданием, охрана.

На основе перечисленных параметров можно выделить следующие классы торговых помещений:

1 класс - торговые комплексы, торгово-развлекательные комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;

2 класс - торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;

3 класс - супермаркеты и универсамы;

4 класс - салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;

5 класс - универмаги, гастрономы, аптеки, промтоварные магазины и т.п.;

6 класс - павильоны и киски;

7 класс - павильоны, киоски, «магазины-стекляшки»;

8 класс - бутик;

9 и 10 классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, как то: первые этажи и подвалы жилых домов. Между собой различаются качеством ремонта.

В табл. 4 представлена классификация торговой недвижимости.

Таблица 4

Классификация торговой недвижимости

Наименование	Описание
Характеристика	Значение
Класс 1	Мастаб объекта, принятые названия	Торговый комплекс (ТК), торгово-развлекательный комплекс (ТРК), торговый центр (ТЦ), мегамолл, гипермолл
Товарная специализация	Смешанные - все виды товаро (без элитных групп)
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Максимально широкое развитие дополнительных услуг и сервиса, в том числе развлекательного (развлекательные центры, мультиплексы, фуд-корты, лунапарк, боулинг, детская площадка, каток, внутримагазинный транспорт, бесплатная доставка и установка крупной бытовой техники, офисные помещения и гостиница и т.п.)
Расположение	У вокзалов, на главных трансопртных артериях, с удобным подъездом легкового автотранспорта и подходом от метро и др. станций общественного транспорта
Планировочные решения	Оптимальные (атриум, галереи, холлы, эскалаторы)
Конструктив, архитектура и отделка	Совсременный комплекс капитальных зданий модной архитектуры, соответствующей окружающей застройке. Качественная отделка с применением ярких пластмасс, стекла, синтетических материалов.
Паркинг	Охраняемые стоянки (не менее 1 на 50 кв.м торговой площади)
Управление зданием	Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации
Класс 2	Мастаб объекта, принятые названия	Торговый комплекс (ТК), торговый центр (ТЦ), гипермаркет
Товарная специализация	Смешанные - все виды товаро (без элитных групп)
Основной потребитель	Средний класс
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Наличие дополнительных услуг и сервиса (химчистка, фотолаборатория, банкомат, обменный пункт, бар, кафетерий, парикмахерская, солярий, аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, детская игровая комната, бесплатная доставка и установка крупной бытовой техники и др.)
Расположение	На главных площадях и трансопртных артериях, с удобным подъездом легкового автотранспорта и подходом от метро и др. станций общественного транспорта
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Современный комплекс капитальных зданий или одно здание модной архитектуры, соответствующей окружающей застройке. Качественная отделка с применением натуральных и синтетических материалов.
Паркинг	Наличие парковки
Управление зданием	Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации
Класс 3	Мастаб объекта, принятые названия	Супермаркет, универсам
Товарная специализация	Универсальные - все виды продовольственных либо непродовольственных товаров (от массовых до элитных)
Основной потребитель	Средний и высший средний класс, работники иностранных фирм и организаций
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Наличие дополнительных услуг и сервиса ( обменный пункт, бар, кафетерий, аптечный киоск, упаковка подарков, обслуживание кредитных карт, сопутствующие товары и др.)
Расположение	На главных площадях и трансопртных артериях, с удобным подъездом, с большим потоком пешеходов ("проходимое место")
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Современное капитальное здание или часть здания (в цокольном этаже). Качественная реконструкция и отделка. Удобная организация потока покупателей
Паркинг	Наличие парковки
Управление зданием	Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации
Класс 4	Мастаб объекта, принятые названия	салон, мебельный центр, техноцентр и др.
Товарная специализация	Кобинированные -реализующие несколько групп товаров, объединенных общностью спроса
Основной потребитель	Средний и высший средний класс, работники иностранных фирм и организаций
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Наличие некоторых дополнительных услуг и сервиса ( обменный пункт, обслуживание кредитных карт, сопутствующие товары и др.)
Расположение	На площадях и трансопртных артериях, с удобным подъездом, с большим потоком пешеходов ("проходимое место")
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Современное капитальное здание или часть здания (в цокольном или нижнем этаже). Качественная реконструкция и отделка. Хайтек, модные стили, модные материалы. Удобная организация потока покупателей
Паркинг	Наличие парковки
Управление зданием	Круглосуточная охрана; хорошая служба экслуатации; опытный арендодатель
Класс 5	Мастаб объекта, принятые названия	универмаг, гастроном, аптека, продовольственный, промтоварный магазин и т.п.;
Товарная специализация	универсальные, либо специализированные на отдельных товарных группах, в средней и нижней ценовой нише
Основной потребитель	жители данного района
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Требований не предъявляется
Расположение	На площадях и трансопртных артериях
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Нижние этажи в жилом или офисном здании либо отдельно стоящее здание. Стандартный косметический ремонт.
Паркинг	Требований не предъявляется
Управление зданием	Круглосуточная охрана; хорошая служба экслуатации; опытный арендодатель
Класс 6	Мастаб объекта, принятые названия	павильон, киск
Товарная специализация	Специализированные и узкоспециализированные товарные группы в нижней ценовой нише
Основной потребитель	Пассажиры метрополитена, прохожие, туристы
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Требований не предъявляется
Расположение	У станций метро, на улицах и площадях, пеших туристских маршрутах
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Требований не предъявляется
Паркинг
Управление зданием
Класс 7	Мастаб объекта, принятые названия	павильон, киоск, «магазин-стекляшка»
Товарная специализация	Специализированные и узкоспециализированные товарные группы в нижней ценовой нише (включая дешёвый импорт, подделки)
Основной потребитель	Жители микрорайона, пенсионеры, нижние доходные группы населения
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Требований не предъявляется
Расположение	Внутри микрорайона, двора, на рынке
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Требований не предъявляется
Паркинг
Управление зданием
Класс 8	Мастаб объекта, принятые названия	Бутик
Товарная специализация	Узкоспециализированные товары одной знаковой фирмы мирового класса, наивысшей ценовой ниши
Основной потребитель	Элита
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Требований не предъявляется
Расположение	На улициах и в районах с элитной застройкой
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Помещение небольшого объема в элитном доме, изысканная классика, натуральные материалы
Паркинг	Наличие парковочных мест
Управление зданием	Профессиональное управление, круглосуточная охрана, видеонаблюдение
Класс 9	Мастаб объекта, принятые названия	Нежилые помещения свободного назначения
Товарная специализация	Не определено
Основной потребитель	Не определено
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Не определено
Расположение	Разнообразное
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Первые этажи и подвалы жилого дома. Более или менее качественный ремонт. Наличие витрин.
Паркинг	Требований не предъявляется
Управление зданием	Требований не предъявляется
Класс 10	Мастаб объекта, принятые названия	Нежилые помещения свободного назначения
Товарная специализация	Не определено
Основной потребитель	Не определено
Инфраструктура и сервис, центры притяжения	Не определено
Расположение	Разнообразное
Конструктив, архитектура и отделка, планировочные решения	Первые этажи и подвалы жилого дома. Требуется реконструкция и ремонт
Паркинг	Требований не предъявляется
Управление зданием	Требований не предъявляется