Договор купли - продажи жилых помещений (По материалам судебной практики)

Академия государственной службы при Президенте РФ Волго-Вятская академия государственной службы Кафедра Гражданского права РЕФЕРАТ Тема Договор купли - продажи жилых помещений.По материалам судебной практики Выполнил Студентка 3 курса, Факультета ГМУ, Специальности ГМУ, Группы 303 Рузанова О.А. Проверил Морозова Т.М. Нижний Новгород 2002 год Содержание Введение 1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения 2 Существенные условия договора 2.1 Предмет 2.2 Цена 2.3 Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением 3 Виды договоров купли-продажи жилых помещений 4 Права и обязанности 5 Процедура заключения договора 6 Форма договора купли-продажи жилого помещения 6.1 Государственная регистрация Заключение Список использованных источников и литературы Введение После многих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему только за счет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый ряд положительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и не удалось.

С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных государственных, муниципальных фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан.

В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда.

Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры. Таким образом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов. Основу правового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса России, которые в настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах.

Следует сказать, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному. Значение публично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа недвижимости, и, в частности, жилых помещений, предопределяет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может возникать лишь вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм. Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения, принципиально отличающегося от того, которое существовало в советском праве, когда недвижимость практически перестала быть объектом гражданских прав, была почти полностью исключена из гражданского оборота возможность купли-продажи только жилых домов и дач и составляли оборот жилых помещений, допускавшийся Гражданским кодексом РСФСР 1964 года. Создавая основу частноправового режима недвижимости, Гражданский кодекс предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в статье 131 ГК РФ устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом.

Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимости и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним. Нормы частного права ввели понятие недвижимого имущества, определили условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, установили титулы на недвижимое имущество право собственности, вещные права, и иные права, перечисленные непосредственно в законе, а также обязательственные права, определили виды сделок, которые могут совершаться с недвижимым имуществом, закрепили определенные правила в отношении заключения и исполнения этих сделок.

Гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений оборота недвижимости.

Лишь в отношении земель и других природных ресурсов такие ограничения возможны.

Оборот их осуществляется в той мере, в которой он допускается специальным законодательством - законами о земле и других природных ресурсах пункт 3 статьи 129 ГК РФ Круг сделок с жилыми помещениями охватывает практически все договоры, и в первую очередь те, предметом которых является отчуждение вещи или передача ее в пользование. Наибольшее практическое значение имеют, несомненно, договоры купли-продажи жилых помещений, рассматриваемой в данной дипломной работе.

Сегодня, когда наряду ГК РФ приняты и действуют специальные федеральные законы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об ипотеке, об оценочной деятельности, Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, можно сказать, что правовой режим оборота недвижимости, и частности, оборота жилых помещений, в целом сложился, как в нормах частного права, так и в публично-правовых аспектах.

Изменения в правовом регулировании оборота жилых помещений не могли не затронуть соответствующую судебную практику. Тем более что на смену всеохватывающему нормативизму, господствовавшему в советской юридической доктрине пришел широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону. К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику. Р. З. Лившиц К вопросу об источниках права. Судебная практика как источник права. Сборник статей.

М. 1995 г. с.23 Не вдаваясь в споры о признании судебной практики источником права можно в целом отметить, что правовая действительность последних лет свидетельствует о значительном изменений отношения к суду. Получила полное признание и стала конституционной нормой конструкция разделения властей. Получил законодательное закрепление механизм, обеспечивающий высокую и авторитетную роль суда. Поэтому судебная практика занимает одно из главных мест в современной правовой действительности. Ведущую роль в судебной практике всегда играли и продолжают играть разъяснения высших судебных органов.

Право Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ давать разъяснения по вопросам судебной практики закреплено в Конституции РФ ст.125,126 .Авторитет таких разъяснений очень велик, они безоговорочно принимаются судами, и не только судами. Если обычное решение общего или арбитражного суда имеет обязательное значение только для участников судебного процесса, т.е. носит персонифицированный характер, и его общее значение основывается скорее на авторитете суда, чем на конкретной норме, то разъяснение Пленума носит общий, неперсонифицированный характер и подлежит всеобщему применению в силу закона.

Очень часто разъяснения Пленумов ложатся в основу будущих нормативных актов. Но они подлежат применению и до облечения в законодательную форму, и в тех случаях, когда остаются вне поля зрения законодателя. Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента.

Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношении, в том числе и отношений, связанных с оборотом жилых помещений. Следует обратить внимание на важную особенность основополагающих решений, на базе которых складывается судебный прецедент.

Все эти решения в той или иной форме апробируются Верховным Судом РФ или Высшим Арбитражным Судом и публикуются. Опубликование судебного решения в Бюллетене Верховного Суда РФ или Вестнике Высшего Арбитражного Суда РФ превращает это решение в прецедент. Кроме того, ни для кого ни секрет, что суды, принимая свои акты, восполняют пробелы в правовом регулировании. Эта ситуация довольно типична. Законодатель, орган управления в своей нормотворческой деятельности могут оставить ту или иную область общественных отношений вне правового регулирования.

Причины такого решения самые различные - от некомпетентности до намеренного умолчания. Но когда с подобным пробелом сталкивается суд, он не может уклониться от решения вопроса. Суд обязан разрешить спор, и, разрешая его, он восполняет пробел в регулировании. Тем более что оборот жилых помещений в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов.

Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью. Наконец, суды своими решениями осуществляют конкретизацию законов. Эта особенность судебной практики давно отмечена в юридической литературе. В монографии, посвященной практике, читаем Конкретизация необходима общей норме права, которая настолько обща, что без соответствующего разъяснения и уточнения не может быть применена. Это не значит, что такая норма не нужна, что она вообще не действует.

Норма права устанавливает меру поведения, а судебная практика накапливает конкретные формы поведения в границах этой меры. С.Н.Братусь, А.Б. Венгеров. Судебная практика в советской правовой системе. Судебная практика как источник права. Сборник статей. М. ,1995. С27 На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики.

И тому не исключение - оборот жилых помещений, а именно, регулирование договора купли-продажи жилых помещений, являющееся предметом освещения настоящей дипломной работы. 1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений. Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. п.1.ст.549 ГК РФ . По договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ст.130 . Тем более, как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения.

Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст.558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

В силу п.5.ст.454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 гл.39 ГК РФ, а в части не нашедшей регулирования в этом параграфе общие положения о купле-продаже.

Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет - жилые помещение, рассматриваемый в следующей главе дипломной работы. Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией.

Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации ст.164,ч.2.ст.558 ГК РФ Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность. Статья 558 ГК РФ в основном охватывает случаи так называемой вторичной купли-продажи жилых помещений, поскольку передача государственных или муниципальных жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации осуществляется согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. О приватизации жилищного фонда в РСФСР . Поэтому судебная практика по вопросам приватизации жилых помещений не является предметом анализа и прямо в дипломной работе не раскрывается, а лишь используется в некоторых примерах как законный способ возникновения права собственности на жилые помещения с последующим отчуждением их по договору купли-продажи жилых помещений.

Кстати, следует отметить, что само наименование договор купли-продажи жилых помещений носит лишь теоретический или обобщающий характер и на практике фактически не используется.

Стороны такого рода договоров обычно называют их договор купли-продажи квартиры или договор купли-продажи жилого дома применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин название таких договоров и судебная практика. 2 Существенные условия договора 2.1 Предмет договора купли-продажи жилого помещения Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет ст. 432 ГК РФ . Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом.

Категория недвижимого имущества недвижимости была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века. Сам термин недвижимое имущество был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии 1714 года. В Своде законов Российской империи действовавшем до революции 1917 года общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов Г.Ф. Шершеневич.

Учебник русского гражданского права по изданию 1907 г Москва, Спарк,1995, с.98. В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено. О. Козырь Понятие недвижимого имущества Закон,1999 г. 4. Деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было восстановлено в Основах гражданского законодательства СССР и республик 1991 г. ОГЗ СССР , применявшихся в этой части норм на территории Российской Федерации в 1992-1994 гг. Пункт 2 статьи 4 ОГЗ СССР определил, что недвижимым имуществом являются земельные участки и то, что с ними прочно связано.

В перечень причем, неисчерпывающий того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения.

Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей.

По данному критерию и в силу неисчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости. Общее определение недвижимости содержится сегодня в статье 130 ГК РФ 1994 г. В определении недвижимости используются те же критерии, что и в Основах. Недвижимыми в силу связи с землей статья 130 ГК РФ считает также здания, сооружения и многолетние насаждения. Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия недвижимости в жилищной сфере и недвижимости в градостроительстве, которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.

Так, Закон РФ от 24 декабря 1992 г. 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики с изменениями от 12 января 1996 г 21 апреля 1997 г 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г N 3, ст. 99 ввел понятие недвижимости в жилищной сфере.

В связи с принятием данного закона Высший арбитражный суд принял Информационное письмо от 11 мая 1993 г. С-13 ОСЗ-144 В связи с введением в действие Закона Российской Федерации Об основах федеральной жилищной политики, в котором сообщил нижестоящим судам, что 24 декабря 1991 года принят Закон Российской Федерации Об основах федеральной жилищной политики, введенный в действие с момента его опубликования Российская газета 5 от 23 января 1993 г Закон определяет принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

В соответствии со статьей 1 Закона под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инфраструктуры жилищной сферы.

Согласно этой же статье Закона жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие, квартиры, служебные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Таким образом, под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые в том числе многоквартирные дома и коттеджи дачи, приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения например, отдельные изолированные комнаты в квартирах, зарегистрированные в этом качестве в органах предприятиях, осуществляющих технический учет такого рода недвижимости БТИ , в том числе служебные и ведомственные, а также вышеперечисленные специализированные дома. Жилищный фонд, либо его часть может находиться в частной граждан, юридических лиц, государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Статья 558 ГК РФ к числу жилых относит следующие помещения жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть.

Таким образом, предметом сделок с жилыми помещениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостиничного типа, а также комнаты в коммунальных квартирах. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. Исключение составляет продажа доли в жилом помещений жилом доме или квартире, принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. О продаже доли в жилом помещении см. дальше в дипломной работе глава Заключение договора. При отчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос являются ли они частью жилого дома либо это отдельные объекты недвижимости, продажа которых должна осуществляться по отдельному договору купли-продажи.

Данная проблема возникла в связи с тем, что ГК РФ при выработке понятия недвижимости не воспринял из опыта законодательного определения недвижимости в зарубежных странах который учитывался при разработке ГК РФ такой элемент классификации, как недвижимости в силу назначения, под которыми понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимости, присоединенные навсегда к недвижимости, являющиеся, по сути принадлежностью недвижимости как главной вещи. Недвижимость в силу назначения признает французский гражданский кодекс, гражданские кодексы Мексики 1928 г Бразилии 1916 г. и ряда других стран.

О.Козырь Понятие недвижимого имущества Закон 1999 г 4 . Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. 4 О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом с изменениями от 30 ноября 1990 г. считает, что различного рода хозяйственные постройки сараи, летние кухни и т.п. являются подсобными строениями и составляют с домом единое целое.

Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником. п.9 . Отсюда можно сделать вывод, что если иное не предусмотрено договором, хозяйственные постройки подлежат передаче покупателю вместе с жилым домом, но стороны, в силу свободы договора, могут определить судьбу этих строений иным образом.

Данное положение вполне соответствует новому гражданскому законодательству, регулирующему статус сложных вещей. В силу ст.134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь сложная вещь. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 Кодекса.

Исходя из данной нормы - в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира иное жилое помещение, включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире жилом помещении, подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.

Следует отметить, что из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику владельцу конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст.554 ГК РФ. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1996, 9, с. 47, 61, 72. Попутно можно заметить, что договоры долевого участия, прямо направленные на приобретение конкретного жилого помещения, едва ли можно вывести из-под действия нормы ст. 554 ГК только потому, что они не имеют наименования договора купли-продажи Пока неясны способы разрешения этой коллизии.

Очевидно, она может возникнуть не иначе как в результате нарушения режима общей собственности, предписывающего совместное распоряжение имуществом.

У стороны, чье право нарушено, появляется право на взыскание убытков по отношению к нарушителю либо право оспаривать соответствующие сделки и требовать реституции, когда она возможна то есть когда недвижимость после отчуждения не была существенно изменена и нет препятствий, вытекающих, например, из норм жилищного права. Виндикация нереальна, поскольку истец лишен возможности обосновать право собственности на индивидуально-определенный объект недвижимости, ставший предметом сделки.

Первый путь иногда не имеет смысла, а второй чрезвычайно тяжел, даже когда для этого есть условия. Наметившиеся трудности заставляют искать иные подходы. В этом плане можно отметить нарастающий в последнее время интерес к применению в сфере застройки подзабытого Закона от 26 июня 1991 года Об инвестиционной деятельности в РСФСР . Скловский К Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике Хозяйство и право , 1997, 10. Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо определить - может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки. По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства ст.ст.8, 129 ГК РФ . Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.

Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21 от 13 ноября 1997 г. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 1998. 1. С. 81. Таким образом, сделки в том числе купля - продажа с указанными объектами ничтожны ст.ст.168, 169 ГК РФ . Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст.222 ГК РФ п.3 . Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве.

Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос полную разборку самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние п.3 ст.25 Федерального закона Об архитектурной деятельности Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г N 47, ст. 4473 . Утка В. Правовые последствия самовольной постройки Российская юстиция , 1999 г 3 Но прежде чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения жилого дома, суд должен определить действительно ли данная постройка является самовольным строением.

Ранее, в период действия Гражданского кодекса 1964 г споры о признании права собственности на самовольно возведенные дома и подсобные строения, а также споры о сносе таких строений не подлежали рассмотрению судами.

Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. 4 О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом с изменениями от 30 ноября 1990 г. Сборник постановление Пленумов Верховного Суда СССР,РСФСР, РФ по гражданским делам. М. Статут,1998 Новый Гражданский кодекс дает некоторые основания для возможности признания права собственности на самовольно возведенные строения.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. 6 8 О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации в п.34 разъяснено, что при рассмотрении дел о признании права собственности на жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, необходимо иметь в виду, что такое требование в силу пункта 3 статьи 222 Кодекса может быть удовлетворено лишь при предоставлении истцу земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.

Учитывая это, в целях обеспечения правильного и наиболее быстрого рассмотрения дела, при принятии искового заявления и в стадии подготовки дела к судебному разбирательству судье при определении круга доказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, следует предложить истцу представить и доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.

Следует учитывать, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. ч.2.п.3.ст.222 ГК РФ Гражданский кодекс, называя предметом договоров купли-продажи жилые дома, комнаты в жилых домах, подразумевает, что эти объекты построены, завершены.

А может ли незавершенный строительством жилой объект являться предметом купли-продажи? Ответ на этот вопрос дает судебная практика. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. 4 О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом с изменениями от 30 ноября 1990 г. определило, что по иску супругов, членов семьи застройщика, совместно возводивших дом, а также наследников суд вправе произвести раздел неоконченного строительством дома, если, учитывая степень его готовности, можно определить отдельные, подлежащие выделу части с последующей технической возможностью доведения строительства дома до конца указанными лицами.

При невозможности раздела неоконченного строительством дома суд может признать право за указанными лицами на строительные материалы и конструктивные элементы дома. п.10 . Возможность раздела объекта незавершенного строительства косвенно свидетельствует о возможности свободного отчуждения таких объектов.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. 21 Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г 1 окончательно определило, что объекты незавершенного строительства после государственной регистрации могут отчуждаться, приводя в подтверждение следующее дело. Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенного между акционерным обществом и обществом с ограниченной ответственностью.

В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у акционерного общества незавершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем.

Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам отказался произвести такую регистрацию. При рассмотрении данного спора возник вопрос о том, может ли быть предметом договора купли-продажи незавершенный строительством объект недвижимости и подлежит ли регистрации переход права собственности. В соответствии со статьей 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, незавершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам. В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В статье 219 Кодекса указано, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, на основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 2130 О государственном земельном кадастре и регистрации документов о права на недвижимость обязан был произвести регистрацию перехода прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.

Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд. С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора и признал, что незавершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации. Для того чтобы жилое помещение могло свободно перейти по договору купли- продажи к покупателю, действующим законодательством предъявляются определенные юридические требования.

Во - первых, жилое помещение должно принадлежать продавцу на праве собственности. При этом если собственником является юридическое лицо, оно обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан ст.289 ГК РФ . В связи с продажей жилого помещения несобственником возникает большое количество судебных споров. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 июля 1995 г. 38-3827-94 приводится следующее дело. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации , 1995, 10 Муниципальное торговое предприятие Детский мир г. Ульяновска обратилось в Ульяновский областной арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи от 23.11.93 025 006 помещения в жилом доме по проспекту Ульяновский, 7, заключенного акционерным обществом Авиастар и семейным частным предприятием Фирма Росток. Семейное частное предприятие в свою очередь предъявило иск о выселении муниципального торгового предприятия Детский мир из спорного помещения.

Ульяновский областной арбитражный суд решением от 26.07 01.08.94 требования муниципального торгового предприятия Детский мир отклонил на том основании, что АО Авиастар является собственником всего имущества бывшего государственного предприятия Ульяновский авиационный промышленный комплекс, в том числе и спорного помещения, и вправе им распоряжаться по своему усмотрению.

Встречное требование о выселении удовлетворено.

Кассационная коллегия того же суда постановлением от 03.10.94 решение оставила без изменения. Коллегия Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по проверке в порядке надзора законности и обоснованности решений арбитражных судов, вступивших в законную силу, постановлением от 29.03.95 К4-Н-7 534, К4-Н-7 535 удовлетворила протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и отменила состоявшиеся решения. При этом коллегия исходила из следующего материалами дела подтверждается, что помещение построено за счет 7-процентных отчислений от средств, выделенных авиационному промышленному комплексу на жилищное строительство, следовательно, в соответствии с приложением 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.91 3020-1 В Постановлении ВС РФ от 27 декабря 1991 года 3020-1 О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность с изменениями от 23 мая 1992 г 27 января, 21 июля 1993 г. указаны объекты, относящиеся к муниципальной собственности.

Ими являются объекты, в том числе жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов местной администрации, в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение на баланс другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения. спорное помещение относится к объектам муниципальной собственности, в силу чего включение в уставный капитал акционерного общества Авиастар спорного помещения, являющегося муниципальной собственностью, произведено неправомерно, поэтому общество не вправе распоряжаться этим помещением, а указанный договор купли-продажи является недействительным и не может служить основанием для занятия помещения фирмой Росток и для предъявления иска о выселении из этого помещения муниципального торгового предприятия Детский мир. Таким образом, договор купли-продажи помещения в жилом доме признан недействительным, как заключенный юридическим лицом, не являющимся его собственником. В соответствии с законом жилой и нежилой фонд, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенных за счет 5-ти и 7-ми - процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, отнесены к объектам муниципальной собственности.

Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г N 8, с. 16 подтверждает, что сделка купли-продажи недвижимости, совершенная между физическими лицами, лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст.168 ГК РФ признается недействительной.

Прокурор Хостинского района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну о признании недействительным на основании ст.ст.167 - 169 ГК РФ договора купли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста, удостоверенного 14 августа 1996 г. нотариусом г. Сочи и зарегистрированного БТИ г. Сочи 15 августа 1996 г ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, без согласия и ведома собственника квартиры Багдасарян.

Багдасарян заявление поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признании недействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользовании квартирой.

Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями.

Президиум Краснодарского краевого суда 18 марта 1999 г. удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, указав следующее.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам.

Исходя из этого и положений п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь товар в собственность другой стороне покупателю, может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом п.2 ст.209 ГК РФ . Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами п.2 ст.434 ГК РФ . Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установил суд, собственник квартиры Багдасарян упомянутый договор о ее продаже не подписывала, участия в его заключении не принимала, денежную сумму цену за квартиру не получала. При таком положении вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен. Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных норм закона - в силу ст.168 ГК РФ ничтожна.

Кроме того, судебная практика рекомендует всегда выяснять, кому и на каком праве фактически принадлежат спорные жилые помещения и соблюдать процессуальные нормы при рассмотрении споров, связанных с куплей-продажей жилых помещений. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 июня 1999 г. 2409 98 Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1999 г 10 Во-вторых, жилое помещение не должно быть обременено правами иными кроме права собственности других лиц. Обязанность передать право собственности на жилое помещение предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

Материалы судебного дела, ранее приводимого в пример при раскрытии особенностей оборота жилых помещении незавершенных строительством объектов, свидетельствуют, что акционерное общество, несмотря на наличие договора купли-продажи незавершенного объекта с отделением Сбербанка, продало этот же объект обществу с ограниченной ответственностью.

Объект был передан отделению Сбербанка по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем, только переход права собственности не был зарегистрирован вследствие неправомерного отказа комитета по земельным ресурсам. И суд правильно посчитал, что поскольку спорное имущество обременено правами отделения Сбербанка на основании договора купли-продажи, продавец акционерное общество потерял право распоряжаться им любым способом.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. 21 Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г 1 И соответственно договор между АО и ООО не имеет юридической силы. В ряде случаев законодательство требует сохранения характера и цели использования предмета сделки, что в первую очередь касается жилых помещений - статья 288 ГК РФ, как и действующее жилищное законодательство, устанавливает принцип строго целевого назначения жилого помещения.

Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права. Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ , а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов п. 1 ст. 288 ГК РФ . Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов.

Не допускается, следовательно, продажа жилых помещений под различные офисы, конторы, склады, без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости. На территории Екатеринбурга действует Положение О порядке перевода жилых помещений жилых домов в нежилые на территории города Екатеринбурга, утвержденное Решением Екатеринбургской городской Думы от 14 октября 1997 г. 26 10. Вестник Екатеринбургской городской Думы 1998 г. N 9 стр.56-64 Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных публично-правовых образований.

В этом смысле жилье является особым объектом права собственности, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни одна из правовых систем современности.

Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения.

Поэтому любой собственник жилого помещения вправе продать его для проживания постоянного или временного другим гражданам на основе соответствующего договора. Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо промышленные производства п. 3 ст. 288 ГК РФ . Последнее ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений.

Это исключает размещение разного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных законом положений о надлежащем осуществлении права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся продолжающееся использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо систематическое неоднократное нарушение прав и интересов его соседей создание обстановки невозможности совместного проживания, либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

Правила ст. 288 и 293 ГК РФ представляют собой форму публично-правового вмешательства в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах.

С учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего им права собственности, устанавливая его целевые границы.

В этой связи следует обратить также внимание на внедряющиеся в последнее время в российское законодательство и практику правила о распределений земель населенных пунктов на определенные сектора Что касается земель городов и иных населенных пунктов, то особенности их использования с принятием Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г N 19, ст. 2069 в значительной степени устанавливают цели, для которых недвижимость в городах и иных населенных пунктах может быть использована и отчуждена.

Однако отчуждение недвижимости в этом случае повлечет и необходимость выполнения ряда других формальностей. Так, пункт 11 статьи 62 Градостроительного кодекса устанавливает, что при переходе права собственности на объекты недвижимости действие разрешения на их строительство сохраняется, однако разрешение подлежит повторной регистрации в органах местного самоуправления. 2.2 Цена в договоре купли-продажи жилого помещения Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи жилого помещения, как цена ст. 555 ГК РФ . Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары ст. 424 ГК РФ , не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к договорам продажи недвижимости.

Здесь будет действовать иное правило при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, если происходит одновременное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут указать цену каждого объекта в отдельности.

В случаях, когда цена жилого помещения в договоре продажи установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества. Если законодательством урегулирован порядок определения цены при продаже недвижимого имущества, то суд, проверяя условия договора должен был проверить не только наличие самой цены как существенного условия договора, но и порядок ее определения.

Данный вывод вытекает из Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. 21 Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г 1 , где приводится решении арбитражного суда по спору о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи помещения. В нем, как указывает суд, должна быть отражена оценка всех условий, на которых стороны обязаны заключить договора, а в резолютивной части указаны предмет и существенные условия договора.

В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. Если суд приходит к выводу об обоснованности иска, он обязан рассмотреть представленный истцом проект договора с точки зрения законности всех его условий и в том случае, когда ответчик против них не возражает.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. При выкупе арендованного помещения она определяется в порядке, предусмотренном пунктом 4.9 Основных положений программы приватизации. Поэтому суд был обязан проверить условие о цене, указанное покупателем в договоре. Поскольку арбитражный суд вынес решение о понуждении комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи нежилого помещения, не проверив законности условий этого договора, кассационная инстанция отменила это решение и направила дело на новое рассмотрение. Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажи жилых помещений является цена договора, в договоре обязательно указание не только суммы, за которую продается жилое помещение, но и порядка расчетов между продавцом и покупателем.

При этом возможна передача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания договора - в случае расчета с рассрочкой платежей.

В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и покупателем, а при необходимости - также и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существенными условиями договора, без них он не считается заключенным. В случае спора о цене продажи жилого помещения, суд не принимает во внимание свидетельские показания. Цена подтверждается только письменными доказательствами.

Так, Зороглян приобрел двухкомнатную квартиру, как видно из договора, по цене 3300 тыс. рублей, но эта цена была в несколько раз меньше действительной стоимости квартиры. Вывод суда о том, что квартира куплена за другую цену, в нарушение ст.54 ГПК РСФСР основан на недопустимых доказательствах объяснениях ответчика об уплате за квартиру 110 млн. рублей и показаниях свидетелей об ошибочности указания в договоре названной цены вместо 30 млн. рублей. Договор купли-продажи недвижимости требует письменной формы, в связи с этим его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания п.1 ст.162 ГК РФ . Письменных доказательств об уплате иной, чем указано в договоре, покупной цены суду не представлено.

Согласно п.1 ч.1 ст.330 ГПК РСФСР неправильное применение или толкование норм материального права является основанием к отмене судебных постановлений в надзорном порядке. Постановление президиума Краснодарского краевого суда от 18 марта 1999 г. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1999 г 8, с. 16 Одним из письменных доказательств может быть расписка.

В протесте заместителя Генерального прокурора РФ подвергается сомнению факт заключения 30 июня 1987 г. договора купли-продажи домовладения между Шипиным и Курбатовым и указывается, что одним из обязательных условий заключения такого договора является цена, которая сторонами не была определена. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 18 августа 1993 г. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 1994 г 2 Однако такое утверждение противоречит материалам дела. Из расписки Шипина от 30 июня 1987 г. и объяснений сторон в судебном заседании следует, что Шипин получил от Курбатова за дом 2500 руб. То обстоятельство, что на день совершения сделки страховая стоимость домовладения составляла 6182 руб не свидетельствует об отсутствии цены в заключенном договоре купли-продажи от 30 июня 1987 г. В соответствии со ст.92 ГК РСФСР 1964 г. собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом.

Поэтому собственник вправе определять стоимость продаваемого имущества по своему усмотрению.

Цену продаваемого домовладения в 2500 руб. по состоянию на 30 июня 1987 г. Шипин установил сам. После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. 21 Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г 1 . Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в пункт 3.1 договора купли-продажи недвижимости изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства Российской Федерации.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов.

Однако судом не были учтены следующие обстоятельства. В пункте 3.1 договора указана цена недвижимого имущества. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Согласно статье 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением. Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие.

С учетом изложенного Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества. Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества. 2.3 Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением В качестве существенных условий договоров, предметом которых является недвижимость, ГК РФ устанавливает два - предмет и цену. Существенным условием договора продажи жилого дома его части или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением.

При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности в том числе по договору купли-продажи на жилье сам по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Иначе говоря, данное право как бы обременяет такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться прежним помещением на законном основании, и новому приобретателю или иному владельцу не удастся прекратить их право.

Таким образом, в данном праве пользования вещные элементы преобладают над обязательственными, что и дает основания закону объявить его вещным правом. Поэтому требованием закона ст.558 ГК РФ стала необходимость указания в договоре купли-продажи перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют. Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших.

Именно эти их права и закрепляются в договоре. Перечень таких лиц выявляется на основании справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспортного стола по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения, и в договоре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки.

В справке указывается - для приватизированных жилых помещений - кто проживал в жилом помещении на момент приватизации и кто проживает в настоящее время - для жилых помещений, приобретенных иным способом - кто проживает в настоящее время. Эти сведения необходимо знать для того, чтобы определить - кто, кроме собственника вправе претендовать на пользование жилым помещением.

Претендовать на пользование жилым помещением могут в соответствии с действующим законодательством члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении ст.292 ГК РФ . Их круг определяется по правилам ст.53 ЖК РФ, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником. наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК РФ. гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма ст.685 ГК РФ В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены - наниматель и члены его семьи ст.672 ГК РФ , их перечень также определяется по правилам ст.53 ЖК РФ - гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма ст.672,685 ГК РФ . На практике нередки ситуации, когда новый собственник жилья покупатель не может в него вселиться.

Чаще всего это происходит вследствие сокрытия продавцом сведений о лицах, имеющих право пользования проданным жилым помещением, причем иногда без всякого умысла.

Бывает и так, что после продажи квартиры при резком изменении жизненных обстоятельств людям просто некуда выехать. Обман с пропиской регистрацией - явление довольно частое, и бывает, покупатели испытывают немало хлопот, прежде чем реально смогут воспользоваться своей собственностью.

На практике риэлтеры, чтобы избежать такого рода обмана, предлагают следующий выход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей нет другого жилья можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства . 3

Виды договоров купли-продажи жилых помещений

Договор купли-продажи доли В судебной практике, связанной с отчуждение... Так, Постановлением Главы администрации г. Покупателями могут быть граждане, нуждающихся в улучшении жилищных усл... В связи с этим возникает необходимость совершения гражданско-правовых ... Договора, обязательность заключения которых предусмотрена действующим ...

Права и обязанности

То же происходит и в том случае, если одна из сторон уклоняется от рег... После этого в силу того известного правила, что расторжение договора и... В качестве примера можно указать на многочисленные тяжбы, возникающие ... Система римского права. М 1996. 5 .

Процедура заключения договора

См. дипломной работы. Основное значение здесь имеет факт приобретения жилого помещения в пер... Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам необходима... погибла. После ее смерти 29 апреля 1994 г.

Форма договора купли-продажи жилого помещения

Проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. В стране начала создаваться принципиально новая система государственно... До момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже п... 21 Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-пр... Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, 1998 г 1 .

Заключение Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот жилых помещений.

Это, естественно, влечет большое количество спорных ситуации и накладывает необходимость участия судебной практики в определений направлений правового регулирования сделок с жилыми помещениями.

Тем более, что современное законодательство регулирует этот вид договора принципиально по-новому.

Практика судов складывается в основном благодаря использованию субъектами, законные интересы которых нарушены из-за неисполнения, ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений, права на судебную защиту. ст.46 Конституции РФ . Способы защиты в судебном порядке гражданских прав, в том числе и жилищных, весьма разнообразны, но ст.12 Гражданского Кодекса РФ тем не менее выделяет наиболее значимые из них. Это - исковое требование гражданина о признании нарушенного или оспариваемого права на жилое помещение. В большинстве случаев признание судом этого права является необходимой предпосылкой, обеспечивающей принудительное осуществление других требований.

Например, требование о признании права на жилое помещение - необходимое условие для предъявления требования о выселении лица, незаконно занимающего это помещение.

Другим способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, взыскание убытков. Существенной гарантией в обеспечении правовой защиты имущественных интересов граждан в сделках с жилыми помещениями выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда ст.162, 165-180 ГК РФ . Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ. Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.

Судебная практика по договорам купли-продажи жилых помещений не ограничивается жилищным законодательством.

Она, в силу того, что договор является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, отражает, прежде всего, нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах. Нахождение жилых помещений в различных жилищных фондах, у различных субъектов гражданского права, социальная значимость жилых помещений, возникновение права собственности на жилые помещения по различным основаниям, влечет применение судами смежного законодательства законодательства о приватизации, о кондоминиумах, о жилищных кооперативах, о наследовании, норм корпоративного, налогового, административного права и др. и использования соответствующей практики вышестоящих судов.

В связи с введением с начала 2000 года полноценного функционирования учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с несовершенством Федерального закона О регистрации прав на недвижимое имущество, подмеченным многими правоведами и самими органами юстиции, можно ожидать в ближайшее время новых судебных решений и обобщении судебной практики, которые попытаются сгладить сложившиеся противоречия, определить путь к совершенствованию системы государственной регистрации.

Задача судебной практики, на мой взгляд, состоит не только в методической рекомендательной помощи судебным органам для обеспечения единообразия применения норм материального права, регулирующих оборот жилой недвижимости, в устранении, таким образом, пробелов и других недостатков законодательства, но и в воздействии на законодателя с тем, чтобы он на основании выявленных судебной практикой спорных моментов, урегулировал отношения по возмездной передаче жилых помещений наиболее совершенным образом, и в интересах законопослушных участников гражданского оборота, устранил возможности участия криминальных элементов на рынке жилья, обеспечил защиту жилищных прав граждан.

Список использованных источников и литературы Библиография 1. Скловский К. Договор купли-продажи вещный эффект Российская юстиция , 1998, 10 . 2. Черепахин Б.Б. Юридическая природа и обоснование приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя Ученые записки Свердловского юридического института.

Т.2. Свердловск, 1947 3. Хвостов В.М. Система римского права. М 1996. 4. Скловский К Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике Хозяйство и право , 1997, 10 . 5. О. Старостина Отражение затрат по коммунальным платежам Аудиторские ведомости , 3, март 1999 г 6. А. Тихенко Надо действовать на перспективу Российская юстиция. 1996. 5 . 7. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок Хозяйство и право, 1997, 5 8. Гражданское право.

Ч.1, изд.2 Под ред. А.П.Сергеева и Ю.К.Толстого М 1997 . 9. А. Лопатников Налоги на недвижимость Закон,1999, 4 . 10. Скловский К Защита владения, полученного по недействительной сделке Хозяйство и право , 1998, 12 . 11. Беспалов Ю. Обеспечение права ребенка на жилище Российская юстиция , 1997, 12 . 12. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права М 1995. 13. П.Крашенинников Недвижимость и учреждения юстиции Закон,1999, 4 . 14. Барышева Т.В. Жилье права граждан и их защита Проект Правовая культура, выпуск 3 . 15. О.Козырь Понятие недвижимого имущества Закон,1999, 4 . 16. Мамишов З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно Российская юстиция , 1996, 8 . 17. Р. З. Лившиц Судебная практика как источник права М.1998 г. 18. С.Н.Братусь, А.Б.Венгеров.

Судебная практика в советской правовой системе.

М 1995. 19. Правовые последствия самовольной постройки Утка В Российская юстиция , 1999, 3 . Список нормативных актов 1. Гражданский кодекс Российской Федерации части первая и вторая с изменениями от 20 февраля, 12 августа 1996 г 24 октября 1997 г 8 июля, 17 декабря 1999 г. Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г 32, ст. 3301, Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. N 5, ст. 410. 2. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. 73-ФЗ Собрание законодательства Российской Федерации от 11 мая 1998 г N 19, ст. 2069 3. Семейный кодекс РФ от 29 декабря 1995 г. 223-ФЗ с изменениями от 15 ноября 1997 г 27 июня 1998 г 2 января 2000 г. Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. N 1, ст. 16 4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 5 мая 1995 г. 70-Ф3 Собрание законодательства Российской Федерации от 8 мая 1995 г N 19, ст. 1709 5. Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. в редакции от 28 марта 1998 г. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1983 г 26, ст. 883 6. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964 г. в ред. на 28 апреля 1993 г. с изм. и доп. от 28 апреля, 30 ноября, 31 декабря 1995 г 21 августа, 26 ноября 1996 г 17 марта, 16 ноября 1997 г 25 июня 1998 г 4 января 1999 г. Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1964, 24, ст. 407 7. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики с изменениями от 12 января 1996 г 21 апреля 1997 г 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г. Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации от 21 января 1993 г 3 8. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ Об архитектурной деятельности в Российской Федерации Собрание законодательства Российской Федерации, 20 ноября 1995 г 47, ст. 4473 9. Постановлении ВС РФ от 27 декабря 1991 года 3020-1 О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность с изменениями от 23 мая 1992 г 27 января, 21 июля 1993 г. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 16 января 1992 г 3, ст.89. 10. Постановлением Главы администрации г. Екатеринбурга от 26 апреля 1994 г. 231 О продаже жилых помещений муниципального жилищного фонда с изм. от 8 ноября 1994г. Вестник Екатеринбургской городской Думы 1998 г. N 9 стр.56-64 11. Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ Об акционерных обществах с изм. и доп. от 13 июня 1996 г 24 мая 1999 г. Собрание законодательства Российской Федерации от 1 января 1996 г. 1, ст. 1 12. Постановлением Правительства РФ от 05.08.92 552 Об утверждении Положения о составе затрат по производству и реализации продукции работ, услуг, включаемых в себестоимость продукции работ, услуг, и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 9, 31 августа 1992 г ст. 602. 13. Постановление Главы города Екатеринбурга от 21 января 1998 г. 43 О порядке продажи жилых помещений муниципального жилищного фонда гражданам, отселяемым со стройплощадок муниципального предприятия УКС города Екатеринбурга 14. Указа Президента РФ 1181 О мерах по обеспечению застройки не завершенных строительством жилых домов Собрание законодательства Российской Федерации от 14 февраля 1994 г 7, ст. 693 15. Указ Президента РФ от 10 июня 1994 года 1182 О выпуске и обращении жилищных сертификатов. Собрание законодательства Российской Федерации от 14 февраля 1994г. 16. Закон РФ О закрытом административно-территориальном образовании с изменениями от 28 ноября 1996г 31 июля 1998 г 2 апреля, 31 декабря 1999 г. принят 14 июля 1992 г. 3297-1 . Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 20 августа 1992 г 33, ст. 1915 17. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Собрание законодательства Российской Федерации от 28 июля 1997 г. 30, ст. 3594 18. Федеральный закон от 26 февраля 1997 г. N 29-ФЗ О федеральном бюджете на 1997 год с изменениями от 14 июля, 26 и 30 декабря 1997 г 9 января 1998 г. Собрание законодательства Российской Федерации от 3 марта 1997 г. 9, ст. 1012 19. Закон Российском Федерации от 4 июля 1991 г. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г N 28, ст. 959, Российской газете от 10 января 1993 г. 5.