Сущность недвижимого имущества. Классификация. Рынок недвижимости

1. Сущность недвижимого имущества. Классификация. Рынок недвижимости

1.1. Понятие недвижимого имущества (НИ)

1.2. Классификация НИ

1.3. Рынок недвижимости (РН)

1.4. Сегменты рынка недвижимости

1.5. Профессиональные участники рынка недвижимости

1.6. Государственная регистрация НИ

2. Теоретические основы оценки недвижимости

2.1. Основные понятия и оценочные категории

2.2. Факторы, влияющие на уровень стоимости

2.3. Основные принципы оценки объектов недвижимости

3. Методы оценки недвижимости

3.1. Затратный подход.

3.2. Доходный подход.

3.3. Рыночный подход (сравнительный анализ продаж (САП))

4. Ипотека и ипотечное кредитование.

4.1. История ипотеки.

4.2. Основные понятия.

4.3. Оценка эффективности привлечения заемного капитала

4.4. Правила получения ипотечного кредита.

4.5. Особенности ипотеки предприятия.

4.6. Мировой опыт ипотечного кредитования.

4.7. Состояние и развитие ипотеки в РФ

4.8. Экономическое обеспечение и эффективность системы

5. Система управления недвижимостью

5.1. Понятие управления недвижимостью

5.2. Механизм управления недвижимостью

5.3. Основные подходы к управлению недвижимостью

5.4. Принципы управления недвижимостью

6. Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования

6.1. Технико-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ показатели, характеризующие инвестиционный проект

6.2. Основные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта

6.3. Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на предпроектной стадии

6.4. Оценка экономической эффективности инвестиционного проекта на стадии рабочего проектирования.

6.5. Оценка эффективности инвестиционных программ по территориям жилых застроек

6.6. Пути повышения технико-экономической эффективности объектов жилищно-гражданского назначения

7. Разработка бизнес-плана в градостроительстве

7.1. Маркетинговые исследования

7.2. Организационно-финансовый механизм реализации бизнес-плана в градостроительстве

7.3. Прогнозирование затрат

7.4. Прогнозирование доходов

7.5. Оценка экономической, социальной и коммерческой эффективности инвестиций

8. Налогообложение недвижимости и сделок с ней

8.1. Налогообложение имущества юридических лиц

8.2. Налогообложение физических лиц

1Сущность недвижимого имущества. Классификация. Рынок недвижимости

1.1 Понятие недвижимого имущества (НИ)

К НИ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т.е. объекты перемещение которых без безразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. многолетние леса, насаждения, здания, сооружения, воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические объекты (ГК РФ 22.12.95 гл. 6 ст. 130).

Под юридическим понятием недвижимости понимается право на эту недвижимость. По экономическим понятиям – сам материальный объект недвижимости.

Пять властных полномочий государства на ограничение права собственности на НИ.

Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу.

Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственной программ и оказания общественных услуг.

Право передавать недвижимость во временное пользование (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление).

Государством предусмотрено следующие виды собственности:

- государственная;

- частная;

- право пожизненного владения

- сервитуты – право совместного владения аренды.

- кондоминимумы – право долевого владения.

Право изымать недвижимое имущество если собственник не оставил наследников и завещания.

Право регулировать имущественные отношения в целях повышения обороноспособности страны.

 

1.2 Классификация НИ

 

1. Иерархичный метод классификации.

2. фасетный метод предполагает разделение множества объектов на независимые группы или подвиды.

3. Жилое, нежилое.

4. Промышленное, непромышленное

 

1.3 Рынок недвижимости (РН)

 

РН – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

На рынке недвижимости существует механизм невидимой руки – это когда стихийно устанавливается справедливая цена на НИ. Этот механизм обеспечивает:

1. связь между владельцем и собственником НИ на основе экономических интересов.

2. распределение между конкурирующими вариантами использования земельных участков и др. НИ.

Особенности РН:

1. РН является децентрализованным рынком.

2. Сделки по недвижимости, доходы по ним и затраты на них строго конфиденциальны.

3. Сделки с недвижимостью производственного назначения заключаются на нерегулярной основе

4. НИ неотделимо от своего местоположения.

5. РН носит региональный характер.

6. Строительство новых объектов недвижимости требует крупных капиталовложений.

Функции рынка недвижимости:

1. Регулирующая.

2. Коммерческая. Состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получение прибыли на вложенный капитал.

3. Функция санирования. Когда происходит когда происходит банкротство неэффективных проектов.

4. Информационная. Это уникальный рыночный способ сбора и распространения обобщенной, объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям со знанием дела совершать сделки и принимать решения в своих интересах.

5. Посредническая. РН является местом встречи для продавцов и покупателей.

6. Инвестиционная. РН как способ сохранения и приумножения своего капитала.

7. Социальная. Рост трудовой активности граждан с целью приобретения НИ.

РН подразделяется на рынок жилья, рынок коммерческой и промышленной недвижимости.

 

1.4 Сегменты рынка недвижимости

 

1. Рынок жилья

1.1. рынок городского жилья

1.2. рынок загородного жилья

2. Рынок коммерческой недвижимости

2.1. офисы (престижные, хорошо оборудованные, офисы в муниципальном, ведомственном или жилом государственном фонде)

2.2. торговые помещения

2.3. складские помещения (с правом аренда, с правом ответственного хранения)

3. Рынок промышленной недвижимости.

3.1. предприятие

3.2. земельные участки

 

1.5 Профессиональные участники рынка недвижимости

 

1. Продавцы (собственники имущества, в т.ч. иностранного; органы уполномоченной местной властью; фонды имущества; конкурсный управляющий)

2. Покупатели (юридические и физические лица РФ, инвесторы, иностранные государства и лица)

3. Профессиональные участники РН (риэлтовские агенства, юридические фирмы, страховые компании, дилеры, брокеры, уполномоченные лица и российская гильдия риэлторов)

4. Финансовые институты:

- внешторгбанк;

- банк РФ;

- банк, имеющий право на ипотечное кредитование

- гос. муниципальные власти;

- кредитные союзы

5. Государственные органы:

- бюро технической инвентаризации (БТИ);

- комитеты по имуществу;

- арбитражный суд;

- нотариальные конторы;

- управление госкомзем;

- власти субъектов РФ

 

1.6 Государственная регистрация НИ

 

Государственная регистрация прав на недвижимость – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, ограничения и перехода прав собственности на недвижимость.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью:

- является доказательством существования прав на эту недвижимость;

- проводится по всей территории РФ по системе записей о правах на каждый объект в едином государственном реестре прав (ЕГРП).

- датой государственной регистрации является день внесения записи в ЕГРП;

- осуществляется по месту нахождения недвижимости;

- зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке;

- отказ или отклонение от государственной регистрации может быть обжаловано в арбитражном суде.

В государственной регистрации сделок с недвижимостью участвуют следующие субъекты:

собственники имущества (граждане РФ, иностранные физические лица, Российские и иностранные юр. лица, РФ и иностранные государства )

В государственной регистрации сделок с недвижимостью участвуют следующие государственные органы:

1. Бюро технической инвентаризации

2. Министерство юстиции РФ

3. Нотариальные конторы

4. Комитет по управлению имуществом

5. Регистрационная палата

 

Таблица 1 - Порядок проведения государственной регистрации.

Последовательность гос. регистрации прав на недвижимость	Процедура гос. регистрации	Особенности гос. регистрации сервитутов иных вещных прав.
1) Прием документов и квитанций об оплате регистрации	Проводит не позднее месяца со дня подачи заявления и необходимых документов.	Проводится по инициативе правообладателя; приобретающих права лиц.
2) Правовая экспертиза документов и проверка законности сделок	Удостоверяется свидетельство гос. регистрации	Гос. регистрация публичных сервитутов осуществляется по инициативе органов власти по уведомлениям собственника недвижимости.
3) При отсутствии противоречий м/д заявленными правами на объект и уже зарегистрированными правами др. оснований для отказа нет.	Гос. регистрация договора и иных сделок с недвижимостью удостоверяется подписью на документе	Регистрация применения права ипотеки, аренды или др. сделки осуществляется при наличие гос. регистрации ранее возникших прав.
4) Внесение записей в ЕГРП	Формы свидетельства субъектов РФ и городов действительны до установления единой формы
5) Делается надпись на правоустанавливающих документах о гос. регистрации данного недвижимого имущества
6) Выдача удостоверения о гос. регистрации.

 

2Теоретические основы оценки недвижимости

2.1 Основные понятия и оценочные категории

 

Различают 2 вида стоимости: стоимость обмена и стоимость использования.

Стоимость обмена носит объективный характер и предназначена для операций с недвижимостью на рынке для покупки, продажи, передачи в залог и другим функциям.

К стоимости обмена относят:

- рыночная стоимость

- ликвидационная стоимость

- страховая стоимость

- залоговая стоимость

- арендная стоимость

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую могут получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке.

Ликвидационная стоимость – это чистая денежная сумма, которую собственник может получить при принудительной продаже объекта.

Страховая стоимость – рассчитывается на основе либо полной восстановительной либо стоимости замещения.

Залоговая стоимость – это оценка объекта недвижимости в среде ипотечного кредитования (в основном по рыночной стоимости).

Стоимость использования основана на эффективном использовании недвижимости в форме дохода полезности или удобств. Отражает стоимость конкретного собственника.

К стоимости использования относят:

- инвестиционная стоимость;

- балансовая стоимость

- стоимость для целей налогообложения.

Инвестиционная стоимость – это стоимость, расчет которой производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Балансовая стоимость – стоимость недвижимости индексируемая на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, утвержденной постановлением правительства РФ. Стоимость для целей налогообложения определяется БТИ.

Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.

Стоимость замещения определяется расходами текущих цен на строительство объектов имеющего с оцениваемым сходные характеристики, но построено из других материалов.

 

2.2 Факторы, влияющие на уровень стоимости

 

Первый уровень влияния факторов включает:

- физические факторы: характеристики места положения, климат, ресурсы, топография, грунты; почво, рельеф, рельефность к местам приложения труда, по отношению к деловому центру, к жилым территориям, к автодорогам, к ж/д;

- экономические факторы: общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе; финансовое состояние предприятия, факторы спроса (уровень занятости, величина з/пл и доходов, платежеспособность, наличие источника финансирования, ставка % по кредиту и арендная ставка) ; факторы предложения (размер продаваемой земли, число предлагаемых объектов, затраты на строительно-монтажные работы, способы финансирования, уровень налогообложения).

- социальные факторы: базовые потребности приобретения земли, объектов недвижимости, предприятий (большие, малые, дорогие, дешевые); базовые потребности в общении с окружающими; отношение к соседним объектам недвижимости и их владельцам; тенденции изменения численности населения; среднего возраста населения; размеры семьи; тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности; стиль и уровень жизни.

- административные: налоговая, финансовая политика, предоставление разного вида льгот; контроль землепользования; ставок арендной платы; способ зонирования; строительные нормы и правила (запретная, ограниченная, либеральная), услуги муниципальных служб (дороги, благоустройства и т.д.).

Второй уровень:

- стоимость объекта недвижимости определяется исходя из особенности региональной, областной инфраструктуры, т.е. в этот уровень входят те же факторы, что и в первый только на микроуровне.

Третий уровень факторов определяется необходимой характеристикой основного объекта недвижимости.

 

2.3 Основные принципы оценки объектов недвижимости

 

1. Принципы пользователя:

- Принцип полезности (стоимость объекта недвижимости определяется каждым пользователем исходя из требований, которые он предъявляет к функциональному назначению и отдельным характеристикам оборота)

- Принцип замещения (покупатель не купит объект недвижимости по цене более высокой чем он может заплатить за другой аналогичный объект)

- Принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект понесет, говорит о том в каком этот объект принесет потенциальную дисконтированную прибыль). Если в будущем прибыли от объекта не ожидается, то покупка не эффективна.

2. Принципы, связанные с требованием к земельному участку, зданию, сооружению:

- Принцип достаточной продуктивности земли (данный принцип предполагает, что существует 4 составляющих производства)

- Принцип предельной продуктивности (вклада) (в результате инвестиций должен быть получен доход).

Сумма инвестиций «+» сама затрат на инвестируемый объект должна быть меньше продажной цены.

- Принцип возрастающей (уменьшающей) доходности. (увеличение капиталовложения в объект будет приносить пропорциональное увеличение, лишь до определенного момента).

 

Рисунок 1 - Принцип возрастающей (уменьшающей) доходности.

 

Увеличение капиталовложений в основном составляющие производства, обуславливаю пропорциональное увеличение темпов роста прибыли, лишь до определенного предела, после которых прибыль начинает снижаться.

- принцип сбалансированности (составляющие производства должны сочетаться между собой в определенных пропорциях)

- принцип оптимальных величин (при сложившейся на рынке недвижимости тенденции большим спросом пользуются оптимальная величина данного оборота недвижимости)

- принцип оптимального разделения имущественных прав:

а) физическое разделение прав (например 2 хозяина)

б) разделение прав по времени владения

Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

3. Принципы, связанные с рыночной средой:

- принципы зависимости (спрос на рынке недвижимости зависит от ряда факторов на макро и микро уровне).

- принципы спроса и предложения

- принцип изменения.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1) Рост (зарождение) – строительство объекта, рост инфраструктур вокруг объекта;

2) Развитие – период роста доходов от функционирования недвижимости;

3) Стабильность (период равновесия);

4) Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость)

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка или объекта недвижимости.

Исполнение выбранного среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которые являются физически обоснованными, финансово осуществимыми и которые приводят к наибольшей стоимости земельного участка (или объекта недвижимости) имеет смысл если пользователь ищет объект вложения средств или объект недвижимость с особыми характеристиками. Этот принцип предполагает:

- анализ потенциала местоположения – от этого зависит его цена.

- анализ возможности рынка (что рынок готов сейчас принять, откуда будет больше прибыли).

- правовая обоснованность застройки (получить разрешение – потом строить).

- технологическая обособленность (возможно ли строительство данного объекта недвижимости в данном месте в необходимые сроки; при соответствующем графике финансирования и проекта организации строительно-монтажных работ).

- финансовая обоснованность (оправдывает ли доход от объекта недвижимости его норму рентабельности после его строительства и продажи)

3Методы оценки недвижимости

3.1 Затратный подход

Затратный подход основан на предположении что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью с рыночной стоимостью земельного участка на котором этот объект находиться, является приемлемым ориентиром для определения стоимость недвижимости.

Сфера применения – налогообложение физических и юридических лиц, арест объектов недвижимости, определение верхней стоимости оцениваемого объекта. Применяется при технико-экономических обоснованиях нового строительства, при выборе наиболее лучшего и эффективного использования земельного участка, при согласовании стоимостей объекта, полученных различными сбособами, при оценке зданий специального назначения, при оценке объектов недвижимости в пассивных секторах экономики, в страховании.

Недостатки:

- этот подход отражает стоимость прогнозируемых доходов; это важно для недвижимости которая приносит доход.

- трудно определить износ здания, если оно старше 10 лет.

- подход не учитывает возможность применения варианта наилучшего ти наиболее эффективного использования земельного участка.

Последовательность осуществления подхода:

1. Рассчитывается стоимость земельного участка, работ по его благоустройству. Если участок арендован, то учитывается стоимость аренды.

2. Определяется полная стоимость воспроизводства или замещения.

3. Рассчитываются все виды износа: физический, функциональный и внешний.

4. суммируются все стоимости, полученные с учетом износа.

При расчете стоимость недвижимого имущества в этом подходе используются следующие три вида износа:

- физический;

- функциональный;

- внешний.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта с течением времени. На уровень физического износа действует эксплуатационный природно-климатические факторы.

Существует 4 способа расчета физического износа;

1) экспертный метод. Определяется на основании правил износа жилых зданий № ВСН-53-86.

∑ (удельный вес конструктивного элемента, %) * ∑ (износ конструктивного элемента) + …..

При исполнении экспертного метода износ различают как устранимый и неустранимый. Если стоимость ремонта не увеличивает стоимость здания износ считается не устранимый.

2) Стоимостной способ. Заключается в определении затрат на воспроизводство конструктивных элементов здания. При данном методе износ определяется путем внешнего осмотра объекта недвижимости. Физический износ определяется как средне взвешенная величина.

3) Нормативный (бухгалтерский). Расчет физического износа производства на основе единых норм амортизации на полное восстановление основных фондов, утвержденное постановлением советов министров СССР №1072 от 29.10.90 г.

4) Метод расчета срока жизни. Срок жизни – это время в течении которого используемый объект будет приносить прибыль. В этот период (рост и стабильность) вложения в данный объект будут приносить пропорциональное увеличение прибыли. На стадии упадка вложения не принесут увеличение прибыли. Физический срок здания заканчивается тогда когда здание сносят.

В группу методов затратного подхода входят 4 основных методов оценки:

1) Метод сравнительной единицы (удельной стоимости). Скорректированная стоимость выбранная для расчета недвижимости умноженная на число единиц оцениваемого объекта. Если нет возможности найти сопоставимого объекта недвижимости, то используются разработки ЦНИИЭ и УС, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу по характерным видам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозируемом году, на основании ежеквартальных цен на ресурсы.

2) Поэлементный способ. Удельная стоимость единицы измерения состоит из суммы затрат на каждый конструктивный элемент здания.

3) Сметный способ. Определяется на основании составления новых смет данного объекта недвижимости, так как если бы он строился вновь.

4) Индексный метод. Заключается в определении восстановительной стоимости объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с положением «О порядке переоценки основных фондов», принятым советом министров СССР 25.11.90 №1223.

 

3.2 Доходный подход

 

Доходный подход включает:

- Метод капитализации;

- Метод дисконтирования денежного потока;

- Метод валовой ренты.

Метод капитализации прямой. Заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от испытания объектов недвижимости.

С = Д/К,

где С- стоимость объекта,

Д – чистый денежный поток;

К – коэффициент капитализации.

Для использования этого метода необходимо:

- определить чистый денежный доход от использования объекта недвижимости;

- определить чистый доход от продажи объекта;

- рассчитать коэффициент капитализации применительно к данному методу.

Коэффициент капитализации – это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как чистая прибыль от эксплуатации объекта, так и возмещения основного капитала, затраченного на приобретение объекта недвижимости.

NOI – чистый операционный доход – рассчитывается устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцененного имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных отчислений.

.Сам метод прямой капитализации заключается в расчете текущих доходов полученных от объекта недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости рассчитывается следующим образом:

Со.н. = NOI / Кк

Метод прямой капитализации используется когда величина будущих потоков денежных средств стабильна.

Определение коэффициента капитализации основывается на анализе рыночной стоимости объекта недвижимости и чистых доходов, полученный в результате их эксплуатации.

Метод прямой капитализации основывается на утверждении, что у схожих объектов недвижимости одинаковые ставки.

Метод дисконтирования денежного потока (будущего потока).

Предполагает прогнозирование четкого операционного дохода в определенном периоде в будущем и вероятной цены продажи этого объекта в конце этого периода, а затем в расчет этого суммирования всех будущих доходов от объекта недвижимости.

Последовательность применения метода дисконтирования:

1. Устанавливается продолжительность получения будущих денежных доходов.

2. Прогноз потоков денежных средств по каждому году владения, исходные данные в дисконтируемых денежных потоках.

- размер дохода;

- характер их изменения (постоянный, с изменяющимся трендом, без видимого тренда)

- частота получения доходов;

- продолжительность периода в течение которого предполагается получение денежных средств.

3. Дисконтирование денежных потоков производится путем приведения их текущей стоимости за каждый из будущих периодов на основе функции сложного процента и суммирования всех текущих стоимостей.

4. В зависимости от стоящей перед оценщиком задачей дисконтируются потоки денежных средств.

- доход инвестора до налогообложения;

- доход инвестора после налогообложения;

- доход банка по выданному кредиту;

- арендодателя по арендному договору.

5. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которые инвесторы ожидают получить на капиталовложения в сводные объекты в условиях данного рынка при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала, при условии, что объект приобретен на собственные или заемные средства.

6. Метод дисконтирования предполагает расчет реверсии (выручка от продаж) в конце периода владение и приведение ее текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7. Сложение текущих стоимостей доходов и реверсий.

8. Расчет чистой текущей стоимости объекта как разницы между текущей стоимостью доходов, полученных за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Метод валовой ренты.

Валовая рента – это результат деления продажной цены объекта недвижимости на потенциальный или действительный валовой доход.

При определении мультипликатора не нужно вносить поправок на различие сопоставимых объектов, если объект сильно отличается, то он просто не .

 

Пример: Чистый операционный доход от оцениваемого объекта 57 т.р. необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации:

Объект	Продажная цена	Чистый операционный доход	Общая ставка дохода.
Объект 1			0,12
Объект 2			0,11
Объект 3			0,105
Оцениваемый объект

 

Упорядочение ряда = (0,105+0,11+0,12)/3=0,11

После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки доходов – 11,5%. В этом случае стоимость объекта будет равна:

57000 / 0,115 = 495650 рубля.

Рыночный подход (сравнительный анализ продаж (САП)).

- цена; - источник финансирования; - условия заключения сделки.

Экономическое обеспечение и эффективность системы.

Эта поддержка должна быть выражена в следующих формах. - предания системе статуса муниципальной; - выделение площадок под застройку;

Основные подходы к управлению недвижимостью.

- Маркетинговый – следует из определения маркетинга., как предпринимательской деятельности по продвижению товаров или услуг. - Системный – это принцип исследования объекта недвижимости как систему…