Методы оценки недвижимости

К недвижимым вещам, иначе называемым недвижимым имуществом или просто недвижимостью, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

С учетом специфики подготовки студентов строительных специ- альностей, далее основное внимание уделено основным методам оценки зданий и сооружений.Оценка стоимости недвижимости – сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких эта- пов: 1) определение проблемы; 2) предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку; 3) сбор и анализ данных; 4) оценка земельного участка; 5) применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости; 6) согласование результатов, полученных при различных подходах; 7) подготовка отчета и заключения об оценке; 8) доклад об оценке.

Ниже рассмотрена специфика оценочной деятельности с использованием различных подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. 1 ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различ- ных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного ме- тода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогич- ных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оп- тимальным считается один из методов затратного подхода.

Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода.

Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода.Цели оценки еще теснее связаны с ее метода- ми. Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости – сложный, творческий процесс.

Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта- оценщика.Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных раз- личными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объ- екта. Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доход- ный и сравнительный (рыночный). Методы затратного подхода основаны на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объ- ект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

В группу методов затратного подхода входят четыре основных метода оценки: метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), поэлементный, сметный и индексный.

Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода использу- ются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования. Сравнительный (или рыночный) подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.Вопросы для самоконтроля 1 Как выбрать метод оценки объекта недвижимости? 2 В чем суть методов затратного подхода к оценке недвижимости? 3 Какие методы оценки входят в состав затратного подхода к оценке недвижимости? 4 Какие методы оценки входят в состав доходного подхода к оценке недвижимости? 5 Какие основные методы оценки входят в состав сравнительного (рыночного) подхода к оценке недвижимости? 2 СРАВНИТЕЛЬНЫЙ (РЫНОЧНЫЙ) ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее – метод анализа продаж) заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижи- мости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимо- сти. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцени- ваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижи- мости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости.

В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопос- тавимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.В рамках сравнительного подхода к оценке недвижи- мости также применяется метод валового рентного мультипликатора. 2.1 ТЕХНОЛОГИЯ РЕАЛИЗАЦИИ МЕТОДА АНАЛИЗА ПРОДАЖ При реализации метода анализа продаж последовательно осуществляется несколько этапов: на пер- вом этапе выявляют недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке; на втором – осуществляется проверка достоверности информации о сделках; на третьем – вносятся поправки к цене сопоставимых объектов с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом. 2.1.1 Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости (1 этап) Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный ар- хив эксперта-оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, террито- риальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие источники. 2.1.2 Проверка достоверности информации о сделках (2 этап) Данные о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены ли- бо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку. 2.1.3 Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом (3 этап) В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости.

В процессе корректировки фактических продажных цен срав- нимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому.

При этом эксперт- оценщик должен отвечать на вопрос: "За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?" Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оценива- ются с точки зрения типичного покупателя.

Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики. На- пример, затраты на покраску дачи составили X долл однако дача в результате этой покраски сущест- венно преобразилась и типичный покупатель готов будет заплатить за эту покраску 2X долл. Таким об- разом, правильная величина поправки составит 2X долл. Способы определения величины поправки.

Основные способы определения величины поправок – анализ парных продаж, регрессионный анализ и расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка. Анализ парных продаж.

Способ заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоста- вимых продаж.

При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, ко- торые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.Например, анализируются сделки купли-продажи сопоставимых дач и обнаружено, что в некоторых сделках в состав имущественного комплекса входили сауны, в других – нет. В табл. 1 представлен расчет величины этой поправки.

Анализируются и сравниваются пять пар сделок купли-продажи сопоставимых дач. 1 Определение величины поправки на наличие сауны на даче с использованием метода анализа парных продаж (цена в у.е.) Номер пары Объект 1 2 3 4 5.