Дипломная работа на тему: Сделки с недвижимостью

Дипломная работа на тему:

Сделки с недвижимостью

Содержание

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ КОНСТРУКЦИЯ И ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ РЕГЛАМЕНТАЦИЯ

§1. Гражданско-правовая природа и особенности сделок

§2. Понятие недвижимости. Юридическая природа и содержание сделок с недвижимостью

ГЛАВА 2. ВИДЫ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

§ 1. Отчуждение недвижимости по сделкам продажи.

§ 2. Аренда недвижимости. Основные характеристики договора найма жилого помещения.

§ 3. Недвижимость в залоговых сделках.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ

 

Введение

Сделки — акты волевых, осознанных действий физических и юридических лиц, совершая которые они стремятся к достижению определенных правовых последствий. Сущностью любой сделки является воля. Воля есть детерминированное и мотивированное желание достижения поставленной цели. Всякая сделка предполагает выражение воли (волеизъявление) двух- и многосторонним сделки (договоры) предполагают согласие волеизъявление каждой из сторон, вступающих в договор. Благодаря волеизъявлению, воля становится доступной восприятию других лиц. Именно волеизъявление, как внешне выраженная (объективная) воля, может быть подвергнуто правовой оценке. Большое значение имеют сделки с недвижимостью.

Реформы, направленные на преодоление экономического и социального кризиса в стране, затронули все сферы общественной жизни. Развитие рынка является главной проблемой проводимых реформ, и особенно важное значение имеет становление рынка недвижимости. Например, раньше возможность получить новое жилье зависела от темпов строительства, от нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. Приобрести жилье на возмездной основе модно было только лишь по линии ЖК, ЖСК и путем обменов с доплатой, которые представляли собой завуалированную форму купли-продажи.

Принятие Закона о собственности в РСФСР 1990 г. и Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР 1991 г. положило начало рынку жилья в России. Согласно ч.1 ст.10 Закона о собственности, гражданин может иметь в собственности жилой дом, квартиру. Количество жилья, находящего в собственности одного лица, законом не ограничивается. За несколько лет было принято около 20 законодательных документов, регулирующих жилищные вопросы. Большую часть составляют документы, принятые на уровне Москвы — решения Моссовета, постановления правительства, распоряжения мэра, инструкции Департамента муниципального жилья. С развитием рынка недвижимости появилась новая сфера бизнеса — риэлторская деятельность (от английского слова realty — недвижимость), представляющая собой посредничество при операциях с недвижимым имуществом.

На сегодняшний день в Москве существуют более двух тысяч фирм, занимающихся куплей-продажей квартир. Время частных маклеров в этом бизнесе подходит к концу, так как серьезная торговля недвижимого имущества требует широкого развития инфраструктур — рекламной, компьютерно - информационной, экспертной, юридической служб. Образована специальная организация для содействия торговле недвижимостью — Российская Гильдия риэлтеров (РГР). Она объединяет около двухсот фирм, занимающихся операциями с недвижимостью. Задача Гильдии — формирование правовой и информационной сферы рынка жилья, обучение новым для нашей страны профессиям — риэлтера и оценщика.

Во всем мире вложения средств в недвижимость становится наиболее выгодным способом помещения денег. Рынок жилья и недвижимости вообще носит стихийный, неорганизованный, а часто и криминальный характер. Несмотря на это, количество сделок с жильем возрастает. В целом за 1993 год гражданами Москвы было приватизировано 600 тысяч квартир, одновременно успешно продолжалось становление вторичного рынка жилья. Данная тенденция показывает желание населения избежать негативных последствий инфляции путем закрепления за собой права собственности на жилые помещения.

Целью дипломной работы является выявление сущности правовых аспектов сделок с недвижимостью. Основные задачи дипломного исследования:

1) определить понятие сделки и ее гражданско-правовую сущность;

2) определить особенности сделки с недвижимостью;

3) рассмотреть основные виды сделок с недвижимостью.

Во введении определяются цели и задачи исследования, приводится основная литература и нормативные акты. Первая глава дипломного исследования посвящена анализу теоретической конструкции и гражданско-правовой регламентации сделок с недвижимостью. Дипломник считает необходимым начать работу с анализа гражданско-правовой природы сделок вообще. Лишь затем возможно выявление особенностей сделок с недвижимостью. Во второй главе предполагается рассмотреть основные виды сделок с недвижимостью, среди которых особое внимание следует уделить отчуждению недвижимости по сделкам продажи, аренде недвижимости и залоговым сделкам с недвижимостью.

В дипломной работе используются теоретические работы и нормативные акты, необходимые для раскрытия темы исследования. При характеристике понятия сделки автор обратился к монографиям И.Б.Новицкого[1], В.П.Шахматова[2], Н.Б.Рабиновича[3], Ю.Вацковского[4], О.С.Иоффе[5] и др. Среди нормативных актов, регулирующих сделки, большое значение имеет Гражданский кодекс Российской Федерации[6].

Отталкиваясь от характеристики гражданско-правовой природы сделки, дипломник обращается к анализу сделок с недвижимостью, используя при этом работы В.Н.Литовкина[7], И.Б.Мартковича[8], Е.В.Басина[9], С.В.Занковской[10], А.А.Вишневского[11] и др. Чтобы полностью раскрыть цели и задачи дипломного исследования, необходимо рассмотреть обширный нормативный материал, так или иначе, связанный со сделками с недвижимостью. Основные из них: «Жилищный кодекс РСФСР»[12], Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР»[13], Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»[14], Закон РФ «О залоге»[15] и др.

Так как сделки являются важнейшим средством торгового оборота, то без них невозможна экономическая жизнь ни одной страны. А когда в государстве проводится политика создания рыночной экономики, изменение прежних условий хозяйствования, то это непосредственно отражается на правовом регулировании отношений, касающихся сделок. В развитии нашего законодательства о сделках наметилась положительная тенденция — поддерживать стабильность норм, являющихся общими для всех видов сделок, изменяя лишь те из них, которые устарели, и глубоко реформировать законодательство, касающееся отдельных видов сделок, закрепляя такие их составы, которые не были известны прежней нормативной базе, а значит и экономике.

С оздоровлением экономической жизни страны связано появление качественно новых видов сделок. Их нормативной базой явилось российское законодательство 1990-1995 гг. Законы РСФСР «О собственности в РСФСР (24 декабря 1990 г.)[16], «О предприятиях и предпринимательской деятельности», «О конкуренции и ограничении монополистической деятельность на товарных рынках» (22 марта 1991 г.)[17] и др. закрепили равенство всех форм собственности, свободу предпринимательской деятельности. Это повлекло, в свою очередь, появления свободы в заключении сделок, которая касается расширения круга субъектов сделок за счет юридических лиц, основанных на иной форме собственности, чем государственная; возможности заключения сделок с иностранными гражданами и юридическими лицами, где определенная доля в уставном капитале принадлежит иностранному инвестору; свободного выбора контрагента и т.д.

Закон РСФСР « О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» (3 июля 1991 г.), Основные Положения Государственной Программы приватизации государственных и муниципальных предприятий после 1 июля 1994 г.[18], блок актов о продаже государственных предприятий-должников продолжили преобразование отношений собственности; реальностью стали конкурсы и аукционы по продаже данных предприятий, сделки по их приватизации.

Закон РФ «О залоге» (29 мая 1992 г.) впервые предусмотрел, что предметом сделки о залоге могут быть имущественные права, а не только вещи, ценные бумаги; что возможно заключение договора о ипотеке, то есть о залоге предприятия, иного объекта, связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им; о залоге товаров в обороте и переработке.

Кроме вышеуказанных законов принимается очень много постановлений для их реализации. Все это позволяет сделать вывод о том, что акты, регулирующие отношения, связанные с совершением сделок, очень многочисленны и находятся в стадии реформирования, благодаря чему становится реальностью сделки, запрещавшиеся ранее, либо просто незнакомые нашему законодательству. Это, в свою очередь, помогает переходу нашей страны к рыночным отношениям.

Глава 1. Сделки с недвижимостью: теоретическая конструкция и гражданско-правовая регламентация

Гражданско-правовая природа и особенности сделок

Во-первых, ими охватываются все без исключения договоры гражданского права (двусторонние, многосторонние сделки), а есть еще масса односторонних… Чтобы ограничить сделку от прочих юридических фактов, показать значение их… В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление,…

Понятие недвижимости. Юридическая природа и содержание сделок с недвижимостью

Вещь, выступая в качестве материальных объектов различных гражданских правоотношения так или иначе учитываются законодателем при нормировании поведения субъектов каждого данного правоотношения как его юридического объекта. «Объединяющим для всех материальных объектов гражданских правоотношений,— пишет О.С.Иоффе,— является понятие имущества… Термин «имущество» употреблен как равнозначный понятию имущественных прав данного субъекта и его актива»[31]. Еще одно значение, вкладываемое в понятие имущества, заключается в том, что при слиянии юридических лиц говорят о переходе их имущества к вновь образованному юридическому лицу. При этом происходит переход как имущественных прав (актив), так и имущественных обязанностей (пассива). «Следовательно, в этом случае термин «имущество» употреблен как равнозначный понятию совокупности имущественных прав и обязанностей (актива и пассива)»[32].

С юридической точки зрения понятие имущества охватывает:

совокупность вещей, принадлежащих лицу;

совокупность имущественных прав, принадлежащих лицу;

совокупность его обязательств[33].

Таким образом, вещи и права составляют актив имущества; обязательства (долги) — пассив имущества.

В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, относятся к движимым имуществам (п.2 ст.130 ГК). Законодательством устанавливается важное положение о том, что Гражданский кодекс вводит государственную регистрацию недвижимости (ст.131 ГК). Право собственности и другие вещные права на землю, на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. При этом должен быть единый государственный реестр. Регистрации подлежат как само право на недвижимость, так и сделки по поводу недвижимых вещей. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан выдавать документы, подтверждающие наличие права или сделки. Этот же орган обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного пользования, право пожизненного наследуемого владения, ипотека, сервитуты и др. права (п.1. ст.131 ГК РФ). Несомненно, что государственная регистрация прав и сделок по недвижимости, как и юридических лиц и предпринимательской деятельности, будет способствовать наведению правового порядка в сфере предпринимательских и вообще имущественных отношений.

Одним из условий действительности договора является такое содержание, чтобы была возможность его исполнения. Если лицо принимает на себя обязательства исполнить действия явно невозможные, договор не может считаться имеющим юридическую силу. Так, например, не может считаться действительным договор, по которому должна быть передана индивидуальная вещь, заведомо для обоих сторон погибшая.

Невозможность исполнения договора может иметь место с самого его заключения, и тогда обязательства не возникает; в других случаях обязательства оказываются неисполнимыми впоследствии, и тогда обязательство само по себе действительное или прекращается, или видоизменяется в своем содержании, в зависимости от причин, сделавших его исполнение невозможным[34]. Как считает О.С.Иоффе, «содержанием договора называют совокупность его условий, сформулированных сторонами или вытекающих из закона, на котором заключение договора основано»[35]. Он отвергает попытки определить содержание договора, указывая как на его условия, так и на вытекающие из него права и обязанности. Это объясняется смещением договора как юридического факта с самим договорным обязательством[36].

Таким образом, права и обязанности образуют содержание обязательства, но не породившего его договора, а совокупность условий составляет содержание соглашения, но не обязательства. И подобно тому, как несоединимы в одном понятии юридический факт и его правовые последствия, исключено образование единого понятия договорного соглашения и договорного обязательства.

Существенным считаются условия, которые необходимы для заключения договора. Это означает, что при отсутствии хотя бы одного их них договор не признается заключенным, а если все существенные условия налицо, он вступает в действие, даже если и не содержит никаких других условий. Обычные условия отличаются от существенных тем, что их наличие или отсутствие никакого влияния на факт заключения не оказывают. Более того, практически нет необходимости включать их в договор, так как они сформулированы в законе или иных нормативных актах. Случайные условия, так же как и обычные условия предусматриваются законом и начинают действовать в силу одного только факта заключения существующего договора, то случайные условия приобретают юридическое действие, лишь если они включены в сам договор. Нередко при помощи случайных условий решаются вопросы, не предусмотренные законом.

При уяснении смысла и значимости различных видов договорных условий иногда допускаются неточности в характеристике тех из них, которые закреплены в законе и становятся условиями договора после его заключения. В.И.Кофман, например, считает такие условия существенными[37], а Р.О.Халфина вообще исключает их из числа как существенных, так и обычных[38].

Признание таких условий существенными вызвано, по-видимому, тем, что будучи предусмотрены императивными нормами, они обязательны, а значит, необходимы для данного договора. Однако существенные условия характеризуются еще и такой особенностью, как обязательность их согласования сторонами и непосредственное выражение в самом договоре, который в противном случае не считается заключенным.

Изъявление воли в сделке осуществимо при помощи разнообразных способов. Все эти способы можно было бы подразделить на три основных вида:

прямое волеизъявление, выражающее непосредственно внутреннюю волю путем устной или письменной передачи ее содержания;

конклюдентное волеизъявление, выражающее внутреннюю волю не непосредственно, а путем совершения действий, на основе оценки которых можно с несомненностью прийти к заключению о намерении совершить сделку;

изъявление воли посредством молчания, приобретающее юридическую силу лишь в тех случаях, когда молчание придается такое значение по прямому указанию закона[39].

Признание сделок недействительными может производить по их субъективному составу и содержанию. Основания совершения сделок должны соответствовать требованиям закона. Этот же принцип должен действовать в отношении способов их исполнения контрагентами[40]. Противозаконность содержания сделок по-разному проявляется в отдельных разновидностях. Некоторые сделки совершаются таким образом, что в самом содержании этих сделок прямо выражено их противоречие предписаниям закона. Противозаконные сделки такого рода принято именовать сделками, противными закону.

Наряду с этим, практика сталкивается и с таким сделками, которые принято именовать совершенными в обход закона. В отличие от сделок, противных закону, эти сделки оформляются так, что они приобретают внешний облик вполне законных сделок, хотя в действительности скрывают в себе противозаконное содержание.

Таким образом, в содержание договора входит ряд условий (пунктов). Необходимо различать существенные, обычные и добавочные условия договора. Существенными или необходимыми условиями договора считаются те условия, без соглашения по которым договор нельзя считать состоявшимся. Например, в договоре купли-продажи домостроения существенными условиями будут предмет договора и цена. Нельзя сказать, что в каждом договоре обязательно должны быть все эти три условия. Например, тот же договор купли-продажи может не содержать в себе срока. С другой стороны, в договоре поставки срок должен быть обязательно указан. В договоре купли-продажи цена должна быть обязательно указана, а в безвозмездном договоре цена вообще может быть не указана. таким образом, какие именно условия договора должны быть признаны существенными, зависит от того, к какому виду относится данный договор.

Часть I ГК РФ внесла существенные изменения, касающиеся формы сделок. Так, ст.164 требует государственную регистрацию любых сделок с недвижимостью, а также говорит, что закон может установить такое требование и для сделок с определенным видом движимого имущества. Если данные условия не будут выполняться, то сделка объявляется недействительной. Раньше такая регистрация требовалась только для некоторых видов сделок по ГК РСФСР 1964 г. (например для купли-продажи жилого дома — ст.239); а также предусматривалась для операций с земельными участками и для других сделок, что было закреплено в различных нормативных актах.

Данное изменение следует признать положительным, как внесшие определенность в отношении сторон. Но при этом, случаи и порядок регистрации сделок должны были быть определены законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такого закона пока нет, значит, до его появления должны действовать разрозненные акты, предписывающие регистрацию отдельных видов сделок. Это, в свою очередь, создаст опасность совершения недействительных сделок, так как их субъекты зачастую не осведомлены, да и просто не могут знать всех этих актов о необходимости регистрации и ее порядке.

 

 

Глава 2. Виды сделок с недвижимостью.

Отчуждение недвижимости по сделкам продажи.

Договор купли-продажи является возмездным и конценсуальным. Приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу определенную цену вещи.… Содержание договора купли-продажи являются те условия, по поводу которых… Субъектами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник вещи,…

Аренда недвижимости. Основные характеристики договора найма жилого помещения.

Можно выделить следующие юридические признаки договора имущественного найма: · для возникновения договора имущественного найма достаточно соглашения… · имущество переходит от наблюдателя к нанимателю во временное пользование;

Недвижимость в залоговых сделках.

Помимо законодательства, регулирующего оборот и залог недвижимого имущества, российская ипотечная система остро нуждается в законодательстве,… 1) единообразная трактовка во всех нормативных актах термина недвижимое… 2) устранение различий между правовыми режимами недвижимого имущества, принадлежащего различным субъектам права:…

Заключение.

Для успешного формирования цивилизованного рынка жилья и недвижимости необходимо поделать большую работу. Основными вопросами, которые надо решить, являются: дальнейшее развитие нормативно-правовой базы, осуществление лицензирование организаций, работающих на рынке недвижимости, развитие института оценщиков, формирование единого банка данных по городу Москве.

Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Очень трудно создавать необходимый пакет документов за столь короткое время. В других странах эти законы создавались десятилетиями и далее веками. Сегодня ключевые препятствия к развитию рынка недвижимости заключается уже не в отсутствии конституционных или в принципиальных законодательных положений, а в несформированности подзаконных норм, правил и процедур. Например, регулирование рынка недвижимости в Москве осуществляется в основном на уровне города. С одной стороны, это положительный момент, так как при принятии актов учитывает специфика московской торговли недвижимостью. С другой стороны, многие документы противоречат законам, многие нормы неясны по содержанию и допускают возможность разного толкования.

Вторым важным фактором, необходимым для нормальной торговли недвижимостью, является правовое просвещение граждан и юридических лиц в этой сфере. Большинство криминальных сделок купли-продажи происходит не только из-за ловкости мошенников, сколько из-за элементарного незнания гражданами своих прав и порядка заключения сделок. В средствах массовой информации редко встречаются разъяснения механизма купли-продажи, лишь перечисляются «страшные» случаи криминальных сделок и звучат призывы быть менее доверчивыми.

Большая проблема — недоступность для покупателей информации о продаваемых квартирах Целесообразно обращаться в риэлтерские фирмы, имеющие большие банки данных. Проблема создание единой информационной сети назрела уже давно, и многие риэлтерские структуры вплотную занялись ее решением. Информацию около 40 крупных участников рынка. Основу участников сети составят московские и петербургские фирмы.

Для решения информационных задач на рыке жилья 14 декабря 1993 г. вышло распоряжение мэра г.Москвы №719-РМ «О мерах по созданию единой информационной системы «Жилище». Указанная система объединила существующие банки данных жилья. В настоящее время накоплены значительные объемы информации о жилищных фондах и собственниках жилья. В информационной системе БТИ имеются значительные объемы информации о жилищных фондах и собственниках жилья. В информационной системе БТИ имеются данные по характеристикам домов и квартир, в системе АО «Мосприватизация» — данные о частном жилищном фонде и собственниках жилья, в локальных системах коммерческих структурные данные о спросе и предложении, их рыночной стоимости.

Российская гильдия риэлтеров является своеобразным аналогом профсоюзных организаций, которая будет отстаивать права ее членов. Разрабатывается концепция объединения риэлтерских фирм различных регионов стран, будет образована юридическая служба гильдии, которая будет отстаивать интересы членов гильдии в арбитражных судах. Планируется выработать новую модель договоров на операции с недвижимостью с целью защиты клиентов от недобросовестных риэлтерских структур.

16 апреля 1994г. было проведено учредительное собрание по созданию Ассоциации московских риэлтеров, которая в своей деятельности будет учитывать специфику Москвы и ориентироваться на решение проблем московских риэлтерских фирм. Важным условием формирования цивилизованного рынка жилья будет введение лицензирования риэлтерских фирм и физических лиц, занимающихся этой деятельностью. Каждая фирма или физическое лицо будет рассматриваться на предмет пригодности к такого рода деятельности, профессиональной этики. Обратить особое внимание необходимо также на разработку специального Закона об организации и регулировании риэлтерской деятельности в России. Большое значение имеет профессиональное обучение риэлтеров.

 

Список использованной литературы

1. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М.: Юриздат, 1940.

2. Адрианов И.И. Жилищное законодательство. М.: Юрид. лит., 1988.

3. Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Залоговые отношения в России. М.: БСК, 1994.

4. Вацковский Ю. Сделки с приватизированными квартирами//Экономика и жизнь. 1994. № 22.

5. Витрянский В.В. Приватизация в практике арбитражного суда//Экономика и жизнь. 1994. №3. С.22.

6. Вильянский С.И. Лекции по советскому гражданскому праву. Ч.1. Харьков: Изд. Харьковского ун-та, 1958.

7. Занковская С.В. Договор имущественного найма по советскому гражданскому праву. М., 1953.

8. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид. лит. 1975.

9. Иоффе О.С. Советское гражданское право. М.: Юрид. лит., 1967.

10.Корецкий В.И. Гражданское право и гражданские правоотношения в СССР. Душанбе. 1967.

11.Кошилинский А. Заключение сделок. Как избежать ошибок?//Экономика и жизнь. 1994. №6.

12.Левшина В. Сделки: виды, условия действительности, правовые последствия//Закон. 1993. №8.

13.Литовкин В.Н. Жилищное законодательство. М.: Юрид. лит., 1988.

14.Марткович И.Б. Жилищное право. М.: Юрид. лит., 1990.

15.Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. М.:Юрид. лит., 1954.

16.Новицкий И.Б. Обязательственное право. М., 1925.

17.Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.: Юрид. лит., 1950.

18.Рабинович Н.В. Недействительность сделок и ее последствия. Л.: Изд. ЛГУ, 1960.

19.Соловьев М.А. Залог и заклад. Одесса. 1914.

20.Толстой В.С. Законодательство о сделках. Спорные вопросы практики его применения. М., 1982.

21.Шахматов В.П. Сделки, совершаемые с целью, противной интересам государства и общества. Томск, 1966.

22.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: фирма «Спарк», 1995.

Нормативные акты

24.Гражданский Кодекс Российской Федерации Ч.1. Вступительная статья проф.В.Ф.Яковлева. М.: Кодекс, 1995. 25.Гражданский Кодекс Российской Федерации Ч.2. М.: Инфра, 1996. 26.Гражданский процессуальный кодекс РСФСР//Гражданский процессуальный кодекс РСФСР. М.: Юрид. лит., 1993.