Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду

Дмитрий Бачурин

Операции с недвижимостью. Как правильно купить, продать, сдать в аренду

 

 

Дмитрий Бачурин

Операции с недвижимостью Как правильно купить, продать, сдать в аренду

 

 

Купля‑продажа жилого помещения

По договору купли‑продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,… Жилищный кодекс РФ (ЖКРФ) относит к жилым помещениям: жилой дом, часть жилого… Жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений…

Соответствует ли квартира, которую вы осмотрели, поэтажному плану и экспликации проектно‑инвентаризационного бюро.

– Предмет договора (жилое помещение). Необходимо учитывать, что данные о предмете должны определенно установить недвижимое имущество, подлежащее… – Цена договора. При отсутствии условия о цене договор считается не… – Перечень лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением. Ими могут быть: члены семьи собственника…

Документы, представляемые на государственную регистрацию договора купли‑продажи, и требования к ним

На государственную регистрацию договора купли‑продажи представляются: – заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них… – подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора…

Требования к заявлению

– Заявление о государственной регистрации договора купли‑продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после… – Заявление о государственной регистрации договора купли‑продажи… родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет;

Требования к договору купли‑продажи

– Договор купли‑продажи заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. – Договор купли‑продажи совершается в простой письменной форме, если… – Договор купли‑продажи должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным федеральным…

Документы, представляемые на государственную регистрацию перехода права

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются: – заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и… – подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода…

Договора найма (социальный и коммерческий) и аренды жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить… Это общее понятие договора найма, оно включает в себя как социальный наем… Основным из признаков договора найма жилого помещения, отличающего его от договора аренды, является потребительский…

Договор социального найма

При социальном найме жилого помещения в качестве наймодателя выступает собственник государственного или муниципального жилищного фонда, а… Проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с… В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся…

Договор коммерческого найма

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям… Срок договора найма (коммерческого) не может превышать пяти лет; если в… По истечении договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма…

Договор аренды

Договор аренды – основной документ, который регулирует отношения арендодателя и арендатора жилого помещения. Объектом договора аренды выступает жилое помещение (жилой дом, квартира). Для того чтобы жилой дом мог быть использован в качестве объекта договора аренды, он должен обладать определенными…

Содержание договора аренды

 

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязан предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Аренда жилого дома предусматривает передачу как самого жилого дома, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования дома. Объясняется это тем, что жилой дом невозможно эксплуатировать без права пользования земельным участком, который находится под зданием и непосредственно примыкает к нему.

Право арендатора на земельный участок, на котором расположен дом, зависит от того, какое право на земельный участок имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или др.). Перечень этих прав устанавливается земельным законодательством. При этом, независимо от правомочий арендодателя на земельный участок, арендатор жилого дома получает право на земельный участок, на котором расположен дом.

В договор аренды должны быть включены условия пользования земельным участком. Однако, если данные условия не оговорены договором аренды, это не влечет недействительности договора. В этом случае на срок аренды жилого помещения к арендатору переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята объектом аренды и необходима для его использования в соответствии с назначением. Право пользования дополнительным земельным участком определяется по соглашению сторон.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное жилое помещение, продается другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью и необходима для ее использования. Условия пользования остаются теми же, что действовали до продажи земельного участка. Данная норма направлена на защиту законных интересов арендатора жилого помещения в случае изменения собственника земельного участка, на котором расположена арендованная недвижимость.

 

Форма договора аренды

Согласно законодательству договор аренды жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа,…  

Срок аренды

Срок аренды (краткосрочный или долгосрочный договор) стороны вправе определить в договоре самостоятельно. Впрочем, срок может быть и не согласован…  

Арендная плата

В договоре аренды основным из условий является условие об арендной плате. Арендатор принимает на себя обязательство своевременно вносить арендную… В случаях, когда плата за аренду жилого помещения установлена в договоре за… Согласно законодательству арендная плата может взиматься в виде:

Использование арендованного жилья

 

После того, как состоялась передача объекта аренды, арендатор обязан пользоваться жилым помещением в соответствии с условиями договора. Особенностью данного вида аренды является целевой характер использования объекта аренды. Арендованное жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан.

 

Содержание арендованного помещения

 

Капитальный ремонт переданного в аренду жилого помещения обязан производить арендодатель. Обязанность арендатора – поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы по его содержанию, если иное не установлено законом или договором аренды.

Капитальный ремонт объекта аренды следует производить в срок, установленный договором, а если он не определён договором или вызван неотложной необходимостью, то в разумный срок. Это говорит о том, что собственник жилья должен поддерживать жилое помещение в состоянии, пригодном для использования его по назначению.

В случае невыполнения арендодателем обязанностей по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору: 3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

1) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть её в счёт арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

 

Улучшение арендованного жилого помещения

Если иное не предусмотрено договором аренды, то отделимые улучшения арендованного жилого помещения, произведенные арендатором, являются его… Стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору в случае, если они…  

Прекращение договора аренды

Переход права собственности на сданное в аренду жилое помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.… В случае смерти гражданина, арендующего жилье, его права и обязанности по… Арендодатель имеет право в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор:…

Передача жилого помещения

Жилое помещение передается арендатору и возвращается от него по акту приема‑передачи. Помещение должно быть возвращено в том состоянии, в… В случае несвоевременного возврата арендованного жилого помещения арендодатель…  

Преимущественное право на возобновление договора

Если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору аренды, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды по… Под надлежащим исполнением арендатором своих обязанностей имеется в виду: а) использование жилого помещения в соответствии с его назначением и условиями договора;

Порядок изменения и дополнения договора аренды

 

Изменения и дополнения условий договора аренды жилых помещений оформляются в письменной форме в виде отдельного соглашения или протокола и являются неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

 

Ответственность сторон по договору аренды

В договор аренды необходимо включить положения об ответственности сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей.…  

Аренда нежилой недвижимости: нежилого помещения, здания, сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору… Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа,… Законодательство предусматривает возможность заключения сторонами предварительного договора аренды имущества.