Реферат Курсовая Конспект
Іпотечне кредитування - раздел Экономика, Банківське право Одним Із Важливих Завдань Національної Економічної Політики Є Формування Плат...
|
Одним із важливих завдань національної економічної політики є формування платоспроможного попиту різних верств населення на житловому ринку. Однак житло є дорогим товаром тривалого користування, і його придбання, як правило, не може здійснюватися за рахунок поточних доходів споживачів. Тому в більшості країн основною формою вирішення проблеми для населення та базовою сферою економічної діяльності є придбання житла в кредит із застосуванням іпотечних схем кредитування.
Держава в таких відносинах виступає регулятором: створює правову основу, забезпечує ефективну взаємодію всіх учасників процесу житлового кредитування, надає допомогу в залученні приватних інвестицій у житлову сферу.
Іпотечне кредитування — це кошти, що їх банківська установа надає клієнту під заставу нерухомості1. Іпотечне кредитування відрізняється від звичайного значними обсягами та великими термінами кредитування (25—30 років), які припускають можливість суттєвих змін в економіці, кредитній і банківській політиці, зміни процентних ставок за банківськими позиками, депозитами, зміни в системі оподаткування, доходах населення, купівельній спроможності, вартості нерухомості, житловій політиці та законодавстві, зміни на краще в суміжних фінансових секторах: пенсійному, страховому, фондовому — з можливістю разового переміщення великих обсягів капіталу з одного сектора до іншого.
Спеціалізація кредитних установ на іпотечному кредитуванні зумовлює особливості формування банківських активів і пасивів, внаслідок чого серед активів таких вузькоспеціалізованих установ довгострокові кредити складають 70—90%.
У сучасній світовій практиці найбільшого розповсюдження набули такі види іпотечних позик: традиційні іпотечні позики з фіксованою процентною ставкою та строком погашення протягом 30 років; іпотечні позики швидкого погашення протягом 15 років; іпотечні позики із зростаючою сумою виплат в рахунок погашення; іпотечні позики зі збільшенням власного капіталу; іпотечні позики зі змінною процентною ставкою.
Кредитування нерухомості вважається кредитною діяльністю, що відрізняється підвищеним ризиком. Позитивні наслідки такого кредитування значною мірою залежать від точності оцінки нерухомості, прийнятої в заставу, безпомилкового визначення ринкового попиту на закладену нерухомість і чіткого моніторингу, що має здійснюватись протягом усього терміну обслуговування кредиту.
Кредитні інститути мають розробляти та здійснювати спеціальний менеджмент і маркетинг, що передбачає вибір і застосування спеціальних інструментів кредитування, проведення реальної оцінки застави, що визначає зрештою як оцінку ризиків, так і самі ризики, запровадження інструментів страхування на найбільш незахищених ділянках інвестиційного процесу тощо.
Для довгострокового заставного кредитування особливо важливі декілька видів іпотечних ризиків: ризик процентної ставки, або процентний ризик, ризик втрати доходів кредитора в результаті зміни процентних ставок протягом кредитного терміну; кредитний ризик; ризик довгострокового платежу, пов'язаний із ризиком процентної ставки та ризиком ліквідності.
Більшість позичальників під житло є фізичними особами. Тому перелік документації, яку банк вимагає до заяви, стосується переважно самої особи позичальника, стану його здоров'я, місця роботи, доходів, передбачуваних джерел погашення заборгованості, перспективи кар'єрного росту чи бізнесу. У заяві на іпотечний кредит має бути така інформація: повне найменування позичальника; організаційно-правова форма позичальника; юридична адреса позичальника (місце проживання фізичної особи); обсяг бажаного кредиту; бажані умови надання кредиту та джерело погашення; призначення кредиту (для придбання, реконструкції, сільськогосподарських робіт, зміни функціонального призначення нерухомості, будівництва тощо); адреса об'єкта нерухомості; розміри земельної діяльності (майданчика); короткий опис об'єкта нерухомості або проекту будівництва тощо.
Разом із заявою на кредит під комерційну нерухомість банк має вимагати:
• дані про проект, що характеризують інженерно-технологічні, фінансово-економічні й юридичні компоненти його реалізації (копії правовстановлюючих документів, що підтверджують права позичальника на предмет застави; документи щодо об'єкта доходної нерухомості; будівельну документацію тощо);
• докладну інформацію про позичальника (кваліфікацію та досвід роботи; опис раніше реалізованих проектів; фінансовий звіт; відкриті кредитні лінії; перелік зобов'язань, що з'явилися в результаті невдалих зроблених операцій; очікувані результати господарської діяльності; календарний план всіх інвестицій у землю, за всіма споруджувальними та діючими об'єктами тощо);
• фінансові звіти та додаткову інформацію про інших учасників проекту з боку позичальника — підрядчиків і поручителів;
• рекомендаційні листи банків або партнерів.
Основними законами, що регулюють відносини у сфері іпотечного кредитування в Україні, є Закони «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Земельний кодекс України, нормативно-правові акти органів державної влади. З прийняттям базових іпотечних законів у країні з'явилася можливість впровадження дворівневої системи кредитування, поступово виникають нові оператори ринку, методи та підходи до кредитування. Закон «Про іпотеку» узгоджує правові відносини щодо іпотеки землі та розміщених на ній будинків та споруд, а також передбачає іпотеку об'єктів незавершеного будівництва.
Нова схема іпотечного фінансування, закладена законодавством, має зробити відносини позичальника та кредитора більш прозорими. Водночас до кінця не врегульовані питання проведення експертної оцінки у випадках передачі майна під заставу.
У свою чергу, Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» передбачає перетворення платежів за іпотечними активами на виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. Іпотека може встановлюватися щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва, прав на нерухомість та користування нею, а також майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.
Законодавство передбачає, що іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Порядок та особливості укладання іпотечних договорів регулює вищеназваний закон.
Іпотечний кредит реалізується під час виконання договору про іпотечний кредит. До укладення цього договору кредитодавець має розкрити основні економічні та правові вимоги до надання кредиту. Інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі та містити низку обов'язкових положень.
Кредитодавець, який є власником іпотечних активів, має право випускати іпотечні сертифікати, що становлять особливий вид цінного папера, забезпечений іпотечними активами або іпотеками. Сертифікати мають номінальну вартість та строк обігу. Номінальна вартість може бути встановлена в національній валюті з урахуванням інфляційного застереження. Строк обігу сертифікатів одного випуску не може перевищувати строк існування іпотечних активів, які є забезпеченням цього випуску, та строк відчуження іпотечних активів.
Для максимального усунення ризиків, що супроводжують іпотечне кредитування, держава намагається забезпечити підвищений рівень нагляду й регулювання. Законодавство передбачає відповідну компетенцію, закріплену за кількома органами державної влади, у тому числі НБУ, Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку, Державною комісією з питань регулювання ринків фінансових послуг. До одного з напрямів нагляду з боку названих органів належить забезпечення прав власників сертифікатів.
Водночас слід зазначити, що в Україні сьогодні практично неможливо прорахувати ступінь ризиків іпотечного кредитування, що, зокрема, пояснює рівень розвитку цього сектору в банківській діяльності. Так, на початок 2004 р. доля іпотечних кредитів у кредитному портфелі банків України склала близько 2%. Дванадцять банків, що надають іпотечні кредити, поглинають 80% ринку іпотечного кредитування. Більше всього іпотечних кредитів видається в Києві, де лідером є банк «Аркада». Загалом за 2003 р. портфель працюючих у цій сфері 35 банків склав 4,4 млрд грн. (на початок 2003 р. — 2,5 млрд грн. за даними НБУ), левова доля кредитів надійшла на вторинний ринок житла, під придбання житла в новобудовах українці запозичили в банків лише 130 млн грн. Доля іпотеки в системних та середніх банків частіше за все не перевищувала 15—25%. Середній обсяг позики, що видавався банківською системою фізичній особі в 2003 р., склав $ 7 тис., строк кредитування — 3 роки.
Крім того, банківські структури надають іпотечні кредити строком від 5 до 10 років під 14—15% річних. Тоді як у Росії середній строк іпотечних кредитів — 10—20 років під 12 — 15% річних; у Казахстані — 15 років під 12%. Деякі фахівці вважають, що реалізація програм становлення та розвитку іпотечного кредитування виключно комерційними структурами на нинішньому етапі економічно неможлива, саме тому жодна структура серйозно іпотекою не займається.
На вітчизняному ринку нерухомості функціонують так звані квазііпотечні схеми кредитування. До них можна віднести дольове будівництво та продаж житла в розстрочку (на якому, зокрема, спеціалізується банк «Аркада», який співпрацює з Київміськбудом, що дозволяє надавати йому найбільш довгі кредити — до 30 років), запровадження державних та регіональних програм з використанням бюджетних коштів (наприклад, молодіжне житлове кредитування), надання підприємствами позик власним співробітникам на придбання житла тощо.
З іншого боку, успіх, якого банки досягли в сегменті кредитування придбання нерухомості, вже сьогодні заставляє їх робити кроки, які дозволять їм у майбутньому залишатися конкурентоздатними на цьому ринку. Одним із найбільш перспективних кроків є злиття будівельного та банківського бізнесу.
Сьогодні прослідковується декілька варіантів подібного злиття. Найбільш популярним варіантом є придбання банками пакету акцій будівельних компаній та відкриття будівельниками власних фінансових установ. Прикладом поглинання будівельної структури може служити придбання компаніями, близькими до Укргазбанку, контрольного пакету акцій ВАТ «Трест «Київміськбуд-1» ім. М. Загороднего». У якості протилежного прикладу можна навести дозвіл на створення банку «Фокас» (Постанова Правління НБУ № 589 від 26 грудня 2003 р.), серед засновників якого є ЗАТ «Познякижилбуд» та інші. Ця фінансова установа фігурує поки як банк першого рівня зі статутним капіталом 5 млн євро, який працюватиме з усіма клієнтами, однак наявність серед учасників великої будівельної компанії дозволяє фахівцям передбачати для цього фінансового інституту іпотечне майбутнє.
Слід зауважити, що на іпотечне кредитування великі сподівання покладають страхові компанії, які надають послуги зі страхування життя. Наявність такого страхування в недалекому майбутньому може стати обов'язковою умовою для банківських клієнтів. Не виступаючи формально обов'язковим, таке страхування в багатьох країнах стало необхідною умовою для отримання кредиту під нерухомість. Деякі вітчизняні банки почали переглядати свою позицію щодо питання страхування життя клієнтів та залучення до цього процесу лайфових, а не кептивних компаній, більшість із яких є сьогодні ризиковими. Аргументами на користь перших є можливість укладати договори не на рік, а на весь строк кредитування, а також покриття значно більшого переліку ризиків, у тому числі смерті позичальника (з будь-якої причини), стійкої втрати його працездатності, критичних захворювань. Якщо зараз банки здебільшого надають кредити на 5 — 10 років, то за наявності страхування вони зможуть зоільшити терміни до 15 — 20 років. Зокрема, УАСК «АСКА-Жизнь» займається зараз розробкою такої програми страхування на 20 років для Райффайзенбанку.
Також серед пропозицій, які висловлюють зараз народні депутати, представники банківських кіл та будівельних структур, звучить думка про необхідність заснування державної іпотечної компанії, статутний фонд якої формуватиметься за рахунок бюджетних коштів, яка зможе започаткувати ринок іпотечного кредитування у країні за загальним світовим стандартом.
– Конец работы –
Эта тема принадлежит разделу:
ІВАНО ФРАНКІВСЬКИЙ УНІВЕРСИТЕТ ПРАВА... ІМЕНІ КОРОЛЯ ДАНИЛА ГАЛИЦЬКОГО... Кафедра екологічного трудового...
Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: Іпотечне кредитування
Если этот материал оказался полезным ля Вас, Вы можете сохранить его на свою страничку в социальных сетях:
Твитнуть |
Новости и инфо для студентов