Іпотечне кредитування

Одним із важливих завдань національної економічної політики є формування платоспроможного попиту різних верств населення на житловому ринку. Однак житло є до­рогим товаром тривалого користування, і його придбання, як правило, не може здійснюватися за рахунок поточних доходів споживачів. Тому в більшості країн основною фор­мою вирішення проблеми для населення та базовою сфе­рою економічної діяльності є придбання житла в кредит із застосуванням іпотечних схем кредитування.

Держава в таких відносинах виступає регулятором: ство­рює правову основу, забезпечує ефективну взаємодію всіх учасників процесу житлового кредитування, надає допомо­гу в залученні приватних інвестицій у житлову сферу.

Іпотечне кредитування — це кошти, що їх банківська уста­нова надає клієнту під заставу нерухомості¹. Іпотечне креди­тування відрізняється від звичайного значними обсягами та великими термінами кредитування (25—30 років), які припускають можливість суттєвих змін в економіці, кредитній і банківській політиці, зміни процентних ставок за банківсь­кими позиками, депозитами, зміни в системі оподаткуван­ня, доходах населення, купівельній спроможності, вартості нерухомості, житловій політиці та законодавстві, зміни на краще в суміжних фінансових секторах: пенсійному, стра­ховому, фондовому — з можливістю разового переміщення великих обсягів капіталу з одного сектора до іншого.

Спеціалізація кредитних установ на іпотечному кредиту­ванні зумовлює особливості формування банківських активів і пасивів, внаслідок чого серед активів таких вузькоспеціалізованих установ довгострокові кредити складають 70—90%.

У сучасній світовій практиці найбільшого розповсюд­ження набули такі види іпотечних позик: традиційні іпо­течні позики з фіксованою процентною ставкою та строком погашення протягом 30 років; іпотечні позики швидкого по­гашення протягом 15 років; іпотечні позики із зростаючою сумою виплат в рахунок погашення; іпотечні позики зі збільшенням власного капіталу; іпотечні позики зі змінною процентною ставкою.

Кредитування нерухомості вважається кредитною діяль­ністю, що відрізняється підвищеним ризиком. Позитивні наслідки такого кредитування значною мірою залежать від точності оцінки нерухомості, прийнятої в заставу, безпо­милкового визначення ринкового попиту на закладену не­рухомість і чіткого моніторингу, що має здійснюватись про­тягом усього терміну обслуговування кредиту.

Кредитні інститути мають розробляти та здійснювати спеціальний менеджмент і маркетинг, що передбачає ви­бір і застосування спеціальних інструментів кредитування, проведення реальної оцінки застави, що визначає зрештою як оцінку ризиків, так і самі ризики, запровадження інстру­ментів страхування на найбільш незахищених ділянках ін­вестиційного процесу тощо.

Для довгострокового заставного кредитування особливо важливі декілька видів іпотечних ризиків: ризик процентної ставки, або процентний ризик, ризик втрати доходів креди­тора в результаті зміни процентних ставок протягом кредитного терміну; кредитний ризик; ризик довгострокового платежу, пов'язаний із ризиком процентної ставки та ризи­ком ліквідності.

Більшість позичальників під житло є фізичними особа­ми. Тому перелік документації, яку банк вимагає до заяви, стосується переважно самої особи позичальника, стану його здоров'я, місця роботи, доходів, передбачуваних джерел по­гашення заборгованості, перспективи кар'єрного росту чи бізнесу. У заяві на іпотечний кредит має бути така інформа­ція: повне найменування позичальника; організаційно-пра­вова форма позичальника; юридична адреса позичальника (місце проживання фізичної особи); обсяг бажаного креди­ту; бажані умови надання кредиту та джерело погашення; призначення кредиту (для придбання, реконструкції, сільсь­когосподарських робіт, зміни функціонального призначен­ня нерухомості, будівництва тощо); адреса об'єкта нерухо­мості; розміри земельної діяльності (майданчика); короткий опис об'єкта нерухомості або проекту будівництва тощо.

Разом із заявою на кредит під комерційну нерухомість банк має вимагати:

• дані про проект, що характеризують інженерно-технологічні, фінансово-економічні й юридичні компоненти його реалізації (копії правовстановлюючих документів, що під­тверджують права позичальника на предмет застави; доку­менти щодо об'єкта доходної нерухомості; будівельну доку­ментацію тощо);

• докладну інформацію про позичальника (кваліфікацію та досвід роботи; опис раніше реалізованих проектів; фінан­совий звіт; відкриті кредитні лінії; перелік зобов'язань, що з'явилися в результаті невдалих зроблених операцій; очікувані результати господарської діяльності; календарний план всіх інвестицій у землю, за всіма споруджувальними та дію­чими об'єктами тощо);

• фінансові звіти та додаткову інформацію про інших учасників проекту з боку позичальника — підрядчиків і по­ручителів;

• рекомендаційні листи банків або партнерів.

Основними законами, що регулюють відносини у сфері іпотечного кредитування в Україні, є Закони «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», «Про фінансо­во-кредитні механізми та управління майном при будівниц­тві житла та операціях з нерухомістю», Земельний кодекс України, нормативно-правові акти органів державної влади. З прийняттям базових іпотечних законів у країні з'явилася можливість впровадження дворівневої системи кредитуван­ня, поступово виникають нові оператори ринку, методи та підходи до кредитування. Закон «Про іпотеку» узгоджує правові відносини щодо іпотеки землі та розміщених на ній будинків та споруд, а також передбачає іпотеку об'єктів не­завершеного будівництва.

Нова схема іпотечного фінансування, закладена законо­давством, має зробити відносини позичальника та креди­тора більш прозорими. Водночас до кінця не врегульовані питання проведення експертної оцінки у випадках передачі майна під заставу.

У свою чергу, Закон України «Про іпотечне кредитуван­ня, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» передбачає перетворення платежів за іпотечними активами на виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. Іпотека може встановлюватися щодо нерухомого майна, об'єктів незавер­шеного будівництва, прав на нерухомість та користування нею, а також майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено.

Законодавство передбачає, що іпотечний договір має бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідче­ний. Порядок та особливості укладання іпотечних договорів регулює вищеназваний закон.

Іпотечний кредит реалізується під час виконання дого­вору про іпотечний кредит. До укладення цього договору кредитодавець має розкрити основні економічні та правові вимоги до надання кредиту. Інформація має бути оприлюд­нена кредитодавцем у письмовій формі та містити низку обов'язкових положень.

Кредитодавець, який є власником іпотечних активів, має право випускати іпотечні сертифікати, що становлять особливий вид цінного папера, забезпечений іпотечними активами або іпотеками. Сертифікати мають номінальну вартість та строк обігу. Номінальна вартість може бути вста­новлена в національній валюті з урахуванням інфляційного застереження. Строк обігу сертифікатів одного випуску не може перевищувати строк існування іпотечних активів, які є забезпеченням цього випуску, та строк відчуження іпотеч­них активів.

Для максимального усунення ризиків, що супроводжують іпотечне кредитування, держава намагається забезпечити підвищений рівень нагляду й регулювання. Законодавство передбачає відповідну компетенцію, закріплену за кількома органами державної влади, у тому числі НБУ, Державною комісією з цінних паперів та фондового ринку, Державною комісією з питань регулювання ринків фінансових послуг. До одного з напрямів нагляду з боку названих органів нале­жить забезпечення прав власників сертифікатів.

Водночас слід зазначити, що в Україні сьогодні практич­но неможливо прорахувати ступінь ризиків іпотечного кре­дитування, що, зокрема, пояснює рівень розвитку цього сектору в банківській діяльності. Так, на початок 2004 р. доля іпотечних кредитів у кредитному портфелі банків України склала близько 2%. Дванадцять банків, що надають іпотеч­ні кредити, поглинають 80% ринку іпотечного кредитуван­ня. Більше всього іпотечних кредитів видається в Києві, де лідером є банк «Аркада». Загалом за 2003 р. портфель пра­цюючих у цій сфері 35 банків склав 4,4 млрд грн. (на початок 2003 р. — 2,5 млрд грн. за даними НБУ), левова доля кре­дитів надійшла на вторинний ринок житла, під придбан­ня житла в новобудовах українці запозичили в банків лише 130 млн грн. Доля іпотеки в системних та середніх банків частіше за все не перевищувала 15—25%. Середній обсяг по­зики, що видавався банківською системою фізичній особі в 2003 р., склав $ 7 тис., строк кредитування — 3 роки.

Крім того, банківські структури надають іпотечні креди­ти строком від 5 до 10 років під 14—15% річних. Тоді як у Росії середній строк іпотечних кредитів — 10—20 років під 12 — 15% річних; у Казахстані — 15 років під 12%. Деякі фахів­ці вважають, що реалізація програм становлення та розвит­ку іпотечного кредитування виключно комерційними струк­турами на нинішньому етапі економічно неможлива, саме тому жодна структура серйозно іпотекою не займається.

На вітчизняному ринку нерухомості функціонують так звані квазііпотечні схеми кредитування. До них можна від­нести дольове будівництво та продаж житла в розстрочку (на якому, зокрема, спеціалізується банк «Аркада», який співпрацює з Київміськбудом, що дозволяє надавати йому найбільш довгі кредити — до 30 років), запровадження де­ржавних та регіональних програм з використанням бюджет­них коштів (наприклад, молодіжне житлове кредитування), надання підприємствами позик власним співробітникам на придбання житла тощо.

З іншого боку, успіх, якого банки досягли в сегменті кре­дитування придбання нерухомості, вже сьогодні заставляє їх робити кроки, які дозволять їм у майбутньому залиша­тися конкурентоздатними на цьому ринку. Одним із най­більш перспективних кроків є злиття будівельного та бан­ківського бізнесу.

Сьогодні прослідковується декілька варіантів подібного злит­тя. Найбільш популярним варіантом є придбання банками пакету акцій будівельних компаній та відкриття будівельни­ками власних фінансових установ. Прикладом поглинання будівельної структури може служити придбання компанія­ми, близькими до Укргазбанку, контрольного пакету акцій ВАТ «Трест «Київміськбуд-1» ім. М. Загороднего». У якості протилежного прикладу можна навести дозвіл на створення банку «Фокас» (Постанова Правління НБУ № 589 від 26 груд­ня 2003 р.), серед засновників якого є ЗАТ «Познякижилбуд» та інші. Ця фінансова установа фігурує поки як банк першо­го рівня зі статутним капіталом 5 млн євро, який працюва­тиме з усіма клієнтами, однак наявність серед учасників ве­ликої будівельної компанії дозволяє фахівцям передбачати для цього фінансового інституту іпотечне майбутнє.

Слід зауважити, що на іпотечне кредитування великі сподівання покладають страхові компанії, які надають пос­луги зі страхування життя. Наявність такого страхування в недалекому майбутньому може стати обов'язковою умо­вою для банківських клієнтів. Не виступаючи формально обов'язковим, таке страхування в багатьох країнах стало не­обхідною умовою для отримання кредиту під нерухомість. Деякі вітчизняні банки почали переглядати свою позицію щодо питання страхування життя клієнтів та залучення до цього процесу лайфових, а не кептивних компаній, біль­шість із яких є сьогодні ризиковими. Аргументами на користь перших є можливість укладати договори не на рік, а на весь строк кредитування, а також покриття значно біль­шого переліку ризиків, у тому числі смерті позичальника (з будь-якої причини), стійкої втрати його працездатності, критичних захворювань. Якщо зараз банки здебільшого на­дають кредити на 5 — 10 років, то за наявності страхування вони зможуть зоільшити терміни до 15 — 20 років. Зокрема, УАСК «АСКА-Жизнь» займається зараз розробкою такої програми страхування на 20 років для Райффайзенбанку.

Також серед пропозицій, які висловлюють зараз народ­ні депутати, представники банківських кіл та будівельних структур, звучить думка про необхідність заснування де­ржавної іпотечної компанії, статутний фонд якої формува­тиметься за рахунок бюджетних коштів, яка зможе започат­кувати ринок іпотечного кредитування у країні за загальним світовим стандартом.